Rakennusvirhe taloyhtiössä – miten prosessi etenee?

Tiivistelmä

• Rakennusvirheprosessi alkaa yleensä virheen dokumentoinnilla ja reklamaatiolla rakennusliikkeelle.
• Rakennusliikkeen vastuu voi jatkua jopa 10 vuotta rakennuksen valmistumisesta.
• Rakennusvirhettä ei yleensä kannata korjata itse ennen asian selvittämistä.
• Suurin osa rakennusriidoista pyritään ratkaisemaan neuvotteluilla ennen oikeudenkäyntiä.

Rakennusvirheen selvittäminen alkaa yleensä virheen dokumentoinnista ja reklamaatiosta rakennusliikkeelle. Taloyhtiön kannattaa reklamoida virheestä yleensä muutaman kuukauden kuluessa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita. Rakennusliikkeen vastuu voi jatkua jopa 10 vuotta rakennuksen valmistumisesta, erityisesti piilevien rakennusvirheiden osalta.

Lakiasiaintoimisto Heikkilä & Co:ssa rakennusvirheasioissa korostuu erityisesti prosessin oikea järjestys. Ensin virhe selvitetään ja dokumentoidaan, sen jälkeen reklamoidaan rakennusliikkeelle ja vasta tämän jälkeen arvioidaan korjaustoimet, neuvottelut tai mahdollinen oikeusprosessi.

Miten rakennusvirheprosessi yleensä alkaa?

Rakennusvirhettä koskeva prosessi alkaa yleensä siitä, että rakennuksessa havaitaan poikkeama tai ongelma, jonka epäillään johtuvan rakennusvirheestä.

Rakennusvirhe taloyhtiössä tarkoittaa käytännössä tilannetta, jossa rakennus, rakenne tai talotekninen järjestelmä ei vastaa rakennusmääräyksiä, sovittua laatutasoa tai rakentajalle kuuluvaa huolellisuusvelvollisuutta.

Kyse voi olla esimerkiksi:

• kosteudesta
• rakenteellisista puutteista
• ilmanvaihto-ongelmista
• puutteellisista palokatkoista
• virheellisistä LVI-töistä

Joissain tilanteissa virhe on helposti havaittava. Toisinaan ongelma voi pysyä piilossa vuosia ja tulla ilmi vasta esimerkiksi vahingon, tarkastuksen tai korjaushankkeen yhteydessä.

Ensimmäinen vaihe: virheen tutkiminen ja dokumentointi

Kun rakennusvirhettä epäillään, ensimmäinen tehtävä on selvittää mahdollisimman tarkasti, mistä ongelma johtuu, kuinka laaja virhe on ja liittyykö se rakennusliikkeen vastuuseen.

Tässä vaiheessa virheen dokumentointi on erittäin tärkeää.

Käytännössä taloyhtiön kannattaa kerätä talteen esimerkiksi:

• valokuvia
• huoltokirjauksia
• sähköposteja
• asukkaiden havaintoja
• asiantuntijalausuntoja

Mitä aikaisemmin virheen syy ja laajuus saadaan selvitettyä, sitä helpompi taloyhtiön on yleensä turvata oikeutensa rakennusliikettä kohtaan.

Joissain tapauksissa tarvitaan rakennusteknisiä tutkimuksia tai ulkopuolisen asiantuntijan lausunto. Tämä korostuu erityisesti silloin, kun virhe liittyy rakenteisiin tai turvallisuuteen.

Ylen MOT:n julkaisemassa selvityksessä rivitalojen palo-osastointien puutteista käsiteltiin tapauksia, joissa puutteelliset palokatkot olivat mahdollistaneet tulipalon nopean leviämisen rakennuksessa. Selvityksen mukaan palo-osastointien virheitä on löytynyt huomattavan paljon suomalaisista rivitaloista.

Miksi rakennusvirhettä ei yleensä kannata korjata itse liian aikaisin?

Taloyhtiön omatoiminen korjaaminen voi joskus heikentää mahdollisuuksia vaatia korvauksia rakennusliikkeeltä myöhemmin.

Jos rakennusliikkeelle ei anneta mahdollisuutta tutustua virheeseen ennen korjaamista, myöhemmin voi syntyä erimielisyys siitä, millainen alkuperäinen virhe oli, mistä ongelma johtui ja kuuluiko virhe rakennusliikkeen vastuulle.

Tämän vuoksi rakennusvirhe kannattaa yleensä ensin dokumentoida, selvittää asiantuntijan avulla ja reklamoida rakennusliikkeelle ennen laajempien korjaustoimenpiteiden aloittamista.

Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa virhe aiheuttaa välitöntä vaaraa terveydelle tai turvallisuudelle. Tällöin korjauksiin voidaan joutua ryhtymään nopeammin vahinkojen rajoittamiseksi.

Toinen vaihe: reklamaatio rakennusliikkeelle

Rakennusliikkeelle tehtävä ilmoitus virheestä on yksi rakennusvirheprosessin tärkeimmistä vaiheista. Reklamaatio tarkoittaa käytännössä sitä, että rakennusliikkeelle ilmoitetaan, mikä virhe rakennuksessa on havaittu, missä virhe sijaitsee ja mitä taloyhtiö tai osakas vaatii virheen vuoksi.

Rakennusvirheen reklamaatio kannattaa tehdä mahdollisimman pian sen jälkeen, kun virhe havaitaan. Reklamaatiota voi myöhemmin täydentää lisäselvityksillä, mutta liian pitkä viivyttely voi johtaa siihen, että oikeus korvauksiin menetetään.

Jos rakennusvirhe koskee taloyhtiön vastuulla olevia rakenteita tai järjestelmiä, reklamaation tekee yleensä taloyhtiö. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän roolista rakennusvirheprosessissa kirjoitamme tarkemmin erillisessä artikkelissa.

Alla oleva taulukko havainnollistaa reklamaatioprosessin määräaikoja:

Tilanne	Määräaika
Virhe havaitaan ennen vuositarkastusta	Reklamaatio viimeistään vuositarkastuksessa
Virhe havaitaan vuositarkastuksen jälkeen	Reklamaatio kohtuullisessa ajassa
Rakennusliikkeen vastuun enimmäisaika	10 vuotta valmistumisesta

Kohtuullisena aikana pidetään yleensä enintään muutamaa kuukautta siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita normaalin asumisen yhteydessä.

Kuka voi reklamoida rakennusvirheestä?

Rakennusvirheen reklamaatio voi kuulua joko taloyhtiölle, osakkaalle tai joissain tilanteissa molemmille.

Jos virhe liittyy taloyhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai järjestelmiin, reklamaation tekee yleensä taloyhtiö. Jos taas kyse on osakehuoneiston sisäpuolisista pinnoista tai materiaaleista, reklamaatio kuuluu usein osakkaalle.

Laajoissa rakennusvirheissä reklamaation hoitaminen keskitetysti taloyhtiön kautta on yleensä sekä käytännöllisin että kustannustehokkain ratkaisu.

Kolmas vaihe: oikeusturvapäätös ja asian jatkoselvitys

Ideaalitilanteessa rakennusliike korjaisi tai hyvittäisi virheen reklamaation jälkeen. Käytännössä näin ei kuitenkaan aina tapahdu, vaan joskus selviltäkin tuntuvia rakennusvirheitä voidaan kiistää. Kuten viimeaikainen uutisointi uusien asuntojen rakennusvirheistä osoittaa rakennusvirheisiin liittyvät riidat ovat Suomessa melko yleisiä.

Jos rakennusliike kiistää reklamaation tai ei suostu korjaamaan virhettä, seuraava vaihe voi olla oikeusturvapäätöksen hakeminen vakuutusyhtiöltä.

Neljäs vaihe: neuvottelut rakennusliikkeen kanssa

Suurin osa rakennusriidoista pyritään ratkaisemaan neuvotteluilla ennen oikeudenkäyntiä.

Rakennusriidan pitkittyminen voi aiheuttaa osakkaille stressiä, epävarmuutta ja asumisviihtyvyyden heikkenemistä. Pitkittynyt riita voi vaikuttaa myös asuntojen arvoon.

Käytännössä neuvottelut etenevät usein niin, että taloyhtiön lakimies ja rakennusliikkeen lakimies vaihtavat kirjallisia kannanottoja, virhettä tutkitaan tarvittaessa lisää ja osapuolet arvioivat mahdollisuuksia sovintoon.

Hyvä lakimies auttaa arvioimaan, kuinka vahva reklamaatio on, millaisia vastaväitteitä rakennusliike voi esittää ja milloin sovinto on järkevä vaihtoehto. Rakennusriidoissa sovintosopimuksen ehdoilla on suuri merkitys. Sovintoratkaisussa on tärkeää varmistaa esimerkiksi se, ettei taloyhtiö samalla menetä oikeutta reklamoida myöhemmin muista mahdollisista virheistä.

Milloin taloyhtiö voi joutua korjaamaan virheen itse?

Joissain tilanteissa taloyhtiö ei voi odottaa loputtomiin rakennusliikkeen ratkaisua, vaan korjaukset on tehtävä turvallisuuden tai asumisen vuoksi.

Yle uutisoi vuonna 2024 turkulaisesta puukerrostalosta, jossa rakennuksen parvekkeiden rakenteissa havaittiin vakavia ongelmia. Taloyhtiö joutui tilaamaan uudet parvekkeet muualta, koska rakennuttaja ei ollut valmis suorittamaan korjauksia.

Tällaisissa tilanteissa taloyhtiöllä voi edelleen olla oikeus vaatia korjauskustannuksia rakennusliikkeeltä myöhemmin. Olennaista on kuitenkin se, että reklamaatioprosessi ja dokumentointi on hoidettu oikein ennen korjausten toteuttamista.

Rakennusvirheisiin liittyvät tilanteet ovat usein sekä teknisesti että juridisesti monimutkaisia. Siksi uudisrakennuksen virheitä koskeviin rakennusriitoihin perehtynyt lakimies kannattaa ottaa mukaan jo siinä vaiheessa, kun epäily virheestä herää.

Viides vaihe: oikeusprosessi

Jos neuvottelut eivät johda ratkaisuun, asia voidaan viedä käräjäoikeuden käsiteltäväksi.

Käytännössä moni rakennusriita kuitenkin päättyy sovintoon jo oikeusprosessin aikana. Rakennusliikkeelle julkinen oikeudenkäynti voi aiheuttaa mainehaittaa, minkä vuoksi sovinto voi olla kaikkien osapuolten kannalta houkutteleva vaihtoehto.

Oikeudenkäynnissä voidaan vaatia esimerkiksi:

• virheen korjaamista
• korvausta korjauskustannuksista
• hyvitystä rakennuksen arvonalenemasta
• oikeudenkäyntikulujen korvaamista

Jos käräjäoikeuden ratkaisuun ei olla tyytyväisiä, asiasta voidaan hakea jatkokäsittelylupaa hovioikeudelta.

Miten rakennusvirheprosessissa kannattaa edetä?

Rakennusvirheissä suurimmat ongelmat syntyvät usein silloin, kun virheen selvittäminen tai reklamaatio viivästyy. Oikea etenemisjärjestys on tärkeä heti alusta lähtien.

Heikkilä & Co:n lakimies Saara Adler

Usein kysytyt kysymykset

---