Rakennusvirhe taloyhtiössä – mitä hallituksen, isännöitsijän ja osakkaan pitää tietää?

Taloyhtiö voi vaatia rakennusliikettä korjaamaan rakennusvirheen tai korvaamaan siitä aiheutuneet vahingot, jos virhe kuuluu rakennusliikkeen vastuulle. Vastuu voi jatkua jopa 10 vuotta hallinnan luovutuksesta, erityisesti piilevien rakennusvirheiden osalta. Oikeuksien säilyminen edellyttää kuitenkin, että virheestä reklamoidaan yleensä muutaman kuukauden kuluessa sen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Virhe kannattaa dokumentoida heti esimerkiksi valokuvilla, kirjallisilla havainnoilla, huoltokirjauksilla ja tarvittaessa asiantuntijalausunnolla.

Lakiasiaintoimisto Heikkilä & Co:ssa rakennusvirheitä koskevissa toimeksiannoissa korostuu erityisesti prosessin oikea järjestys. Ensin virhe selvitetään ja dokumentoidaan, sen jälkeen asiasta reklamoidaan rakennusliikkeelle ja vasta tämän jälkeen arvioidaan korjaustoimet tai mahdollinen riidanratkaisu.

Mitä rakennusvirhe taloyhtiössä tarkoittaa?

Rakennusvirhe taloyhtiössä tarkoittaa käytännössä tilannetta, jossa rakennus, rakenne tai talotekninen järjestelmä ei vastaa rakennusmääräyksiä, sovittua laatutasoa tai rakentajalle kuuluvaa huolellisuusvelvollisuutta.

 Kyse voi olla esimerkiksi puutteellisista palokatkoista, virheellisistä LVI-töistä, kosteusongelmista tai rakenteellisista puutteista.

Uudessa taloyhtiössä ensimmäiset havaitut virheet ovat usein suhteellisen vähäisiä. Tyypillisiä esimerkkejä ovat vääränlaiset pintamateriaalit tai tekniset häiriöt, jotka korjataan yleensä viimeistään vuositarkastuksessa. Vakavammat virheet voivat kuitenkin jäädä piiloon pitkäksi aikaa. Tällaisia ovat esimerkiksi rakenteisiin liittyvät puutteet tai palo-osastointien virheet, joita ei välttämättä havaita normaalin asumisen yhteydessä lainkaan.

Rakennusvirheiden merkitys korostuu erityisesti silloin, kun korjauskustannukset kasvavat suuriksi tai virhe liittyy turvallisuuteen. Pahimmillaan taloyhtiö voi joutua vastaamaan kymmenien tai satojentuhansien eurojen kustannuksista itse, jos rakennusliikkeen vastuu ehtii vanhentua.

Kuka vastaa rakennusvirheen selvittämisestä?

Rakennusvirheen selvittämisestä vastaa joko osakas tai taloyhtiö sen mukaan, kuuluuko virhe osakkaan vai taloyhtiön vastuulle.

Jos virhe sijaitsee osakehuoneiston sisällä eikä kuulu taloyhtiön vastuulle, reklamaation tekeminen kuuluu yleensä osakkaalle. Jos osakas ei reklamoi virheestä ajoissa, asia jää lähtökohtaisesti hänen vahingokseen.

Tilanne muuttuu kuitenkin silloin, kun virhe liittyy taloyhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai järjestelmiin. Tällöin vastuu asian selvittämisestä siirtyy käytännössä taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle.

Alla oleva taulukko havainnollistaa vastuunjakoa käytännössä:

Käytännössä hallitus toimii usein yhteistyössä isännöitsijän, rakennusteknisten asiantuntijoiden ja lakimiesten kanssa.

Milloin hallituksen tai isännöitsijän pitää reagoida?

Hallituksen tai isännöitsijän kannattaa reagoida heti, kun taloyhtiössä herää perusteltu epäily rakennusvirheestä. Rakennusvirheisiin liittyy lähes aina määräaikoja, joten asian selvittäminen kannattaa aloittaa mahdollisimman nopeasti.

Hallitukselta tai isännöitsijältä ei edellytetä rakennusteknistä erityisasiantuntemusta. Heiltä kuitenkin odotetaan kykyä tunnistaa tilanteet, joissa asia vaatii tarkempia tutkimuksia tai ulkopuolista asiantuntija-apua.

Erityisen tärkeää reagointi on tilanteissa, joissa rakennuksessa epäillään turvallisuuspuutteita, ongelma koskee useita huoneistoja tai korjauskustannukset voivat nousta merkittäviksi. Mitä pidempään asian selvittämistä viivytellään, sitä vaikeammaksi voi muuttua virheen dokumentointi ja sen osoittaminen, että ongelma johtuu nimenomaan rakennusliikkeen toiminnasta.

Mitä aikaisemmin rakennusvirheen syy ja laajuus saadaan selvitettyä, sitä helpompi taloyhtiön on yleensä turvata oikeutensa rakennusliikettä kohtaan.

Liian aikainen korjaaminen voi heikentää taloyhtiön asemaa

Liian aikainen korjaaminen on yksi yleisimmistä rakennusvirheisiin liittyvistä ongelmista.

Jos taloyhtiö korjauttaa rakennusliikkeen vastuulle kuuluvan virheen omatoimisesti ennen asian riittävää selvittämistä, rakennusliike voi myöhemmin vedota siihen, ettei alkuperäistä virhettä enää pystytä luotettavasti arvioimaan. Samalla voi vaikeutua sen osoittaminen, että kyse on juuri rakennusliikkeen vastuulle kuuluvasta virheestä eikä myöhemmistä olosuhteista tai korjaustoimista.

Rakennuslehti uutisoi vuonna 2021 tapauksesta, jossa Skanska Talonrakennus Oy ja helsinkiläinen taloyhtiö riitelivät noin 1,6 miljoonan euron rakennusvirheistä. Rakennusliike vetosi muun muassa siihen, että osakkaat olivat tehneet omia korjauksiaan ennen asian selvittämistä.

Tämän vuoksi rakennusvirhe kannattaa yleensä ensin dokumentoida, tutkituttaa asiantuntijalla ja reklamoida rakennusliikkeelle ennen laajempia korjaustoimenpiteitä.

Miten toimia, jos taloyhtiössä epäillään rakennusvirhettä?

Käytännössä eteneminen näyttää yleensä tältä:

Rakennusvirheisiin liittyvät tilanteet ovat usein sekä teknisesti että juridisesti monimutkaisia. Siksi uudisrakennuksen virheitä koskeviin rakennusriitoihin perehtynyt lakimies kannattaa ottaa mukaan jo siinä vaiheessa, kun epäily virheestä herää.

Milloin hallitus tai isännöitsijä voi joutua henkilökohtaiseen vastuuseen?

Asunto-osakeyhtiölain perusteella hallituksen jäsen tai isännöitsijä voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, jos hän toimii huolimattomasti ja tästä aiheutuu vahinkoa taloyhtiölle tai osakkaille.

Vastuu voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, jos reklamaation tekeminen viivästyy tarpeettomasti, ilmeisiä rakennusvirheitä ei tutkita asianmukaisesti tai rakennusliikkeen vastuulle kuuluva virhe korjataan taloyhtiön varoilla ilman riittävää selvitystä.

Arviointi tehdään kuitenkin aina tapauskohtaisesti. Pelkkä virhearvio ei automaattisesti tarkoita henkilökohtaista vastuuta. Olennaista on, olisiko vahinko voitu välttää huolellisella toiminnalla.

Mitä määräaikoja rakennusvirheen reklamaatioon liittyy?

Rakennusvirheen reklamaatioon liittyy kaksi keskeistä määräaikaa. Virhe pitää ensinnäkin havaita määräajassa, ja lisäksi reklamaatio pitää tehdä kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta.

Pelkkä virheen dokumentointi ei siis riitä, vaan rakennusliikkeelle pitää myös ilmoittaa asiasta ajoissa.

Mikä merkitys 1-vuotistarkastuksella on?

1-vuotistarkastuksella on tärkeä merkitys rakennusvirheiden kannalta, koska siinä käydään rakennuttajan kanssa läpi siihen mennessä havaitut virheet ja sovitaan niiden korjaamisesta. Uusissa taloyhtiöissä tarkastus järjestetään yleensä noin vuoden kuluttua käyttöönotosta.

Kaikki sellaiset virheet, jotka on havaittu tai jotka olisi pitänyt havaita normaalin asumisen yhteydessä ennen vuositarkastusta, pitää yleensä ilmoittaa viimeistään tässä vaiheessa. Muussa tapauksessa taloyhtiö voi menettää oikeutensa vaatia virheen korjaamista tai korvauksia myöhemmin.

Vuositarkastuksessa ei kuitenkaan edellytetä, että rakenteita ryhdytään tutkimaan erityisesti piilevien virheiden löytämiseksi. Siksi monet vakavat rakennusvirheet voivat paljastua vasta vuosien kuluttua.

Kuinka pitkään rakennusliike vastaa rakennusvirheistä?

Rakennusliikkeen vastuu kestää lähtökohtaisesti 10 vuotta hallinnan luovutuksesta. Tämä tarkoittaa, että virheen pitää ilmetä ja siitä pitää reklamoida ennen määräajan päättymistä.

Kun 10 vuoden määräaika umpeutuu, oikeus vaatia virheen korjaamista tai korvausta yleensä vanhentuu, vaikka virhettä ei olisi voitu havaita aiemmin.

Ajan kuluminen vaikeuttaa myös näyttöä. Mitä enemmän aikaa rakennuksen valmistumisesta on kulunut, sitä vaikeampaa voi olla osoittaa, että virhe johtuu juuri rakennusliikkeen toiminnasta eikä esimerkiksi normaalista kulumisesta tai myöhemmistä korjauksista.

Esimerkkitapaus: rivitalopalo paljasti vakavan rakennusvirheen

Ylen MOT:n julkaisemassa selvityksessä rivitalojen palo-osastointien puutteista käsiteltiin Tampereen Vuoreksessa sijainnutta Sievi Asunnot Oy:n rakennuttamaa rivitaloa, joka tuhoutui nopeasti levinneessä tulipalossa. Pelastusviranomaisen mukaan tuli ja palokaasut pääsivät leviämään ullakkotiloissa, koska palo-osastoinnin rakenteissa oli puutteita.

MOT:n selvityksen mukaan Suomessa on syttynyt 2020-luvulla lähes 300 sellaista tulipaloa, joiden leviämistä olisi voitu hidastaa rakennusmääräysten mukaisella palo-osastoinnilla. Artikkelissa haastatellun LähiTapiolan korvausjohtaja Antti Määttäsen mukaan merkittäviä turvallisuuspuutteita esiintyy suomalaisissa rivitaloissa huomattavan paljon.

Tapaus osoittaa, kuinka vakavia seurauksia rakenteellisilla rakennusvirheillä voi pahimmillaan olla.

Rakennusvirheisiin liittyvissä tilanteissa suurimmat ongelmat syntyvät usein liian myöhäisestä reagoinnista. Kun epäily herää, asia kannattaa selvittää viivytyksettä.

Heikkilä & Co:n lakimies Saara Adler

Usein kysytyt kysymykset