Rakennusvirheet uusissa taloyhtiöissä – miksi niitä löytyy yhä enemmän?

Tiivistelmä

• Rakennusvirheitä havaitaan myös uusissa taloyhtiöissä, usein vasta vuosien kuluttua valmistumisesta.
• Virheet voivat liittyä esimerkiksi palokatkoihin, kosteudenhallintaan, rakenteisiin tai talotekniikkaan.
• Jos rakennusvirhe kuuluu rakennuttajan vastuulle, taloyhtiö voi vaatia virheen korjaamista tai korvausta vielä vuosienkin jälkeen.
• Rakennusvirheestä kannattaa reklamoida nopeasti sen jälkeen, kun virhe havaitaan.

Rakennusvirheitä havaitaan Suomessa myös uusissa taloyhtiöissä, ja virheet voivat liittyä esimerkiksi palokatkoihin, kosteudenhallintaan, rakenteisiin tai talotekniikkaan. Osa virheistä havaitaan vasta vuosien kuluttua rakennuksen valmistumisesta, kun rakenteita avataan tai ongelmat alkavat näkyä asumisessa. Jos rakennusvirhe kuuluu rakennuttajan vastuulle, taloyhtiö voi vaatia virheen korjaamista tai korvausta vielä vuosienkin jälkeen, mutta reklamaatio pitää tehdä ajoissa.

Lakiasiaintoimisto Heikkilä & Co:ssa rakennusvirheisiin liittyvissä toimeksiannoissa näkyy käytännössä erityisesti yksi asia: kaikki virheet eivät näy päällepäin. Rakennusvirhe voi pysyä piilossa pitkään ja tulla ilmi vasta esimerkiksi kosteusvaurion, vuodon, rakenteiden avaamisen tai turvallisuusongelman yhteydessä.

Millaisia rakennusvirheitä uusissa taloyhtiöissä on havaittu?

Mediassa on viime vuosina uutisoitu runsaasti uusien taloyhtiöiden rakennusvirheistä. Tapaukset ovat liittyneet esimerkiksi puutteellisiin palokatkoihin, vuotaviin rakenteisiin, virheellisiin kattoratkaisuihin, ilmanvaihtoon ja kosteudenhallintaan.

Rakennusvirheet voivat aiheuttaa taloyhtiölle merkittäviä kustannuksia, mutta joissain tilanteissa myös turvallisuusriskejä. Erityisesti puutteelliset palo-osastoinnit ovat nousseet viime vuosina esiin useissa selvityksissä ja uutisissa.

Moni virhe havaitaan vasta vuosien kuluttua rakennuksen valmistumisesta. Tämä voi johtua siitä, että osa virheistä jää rakenteiden sisään piiloon eikä niitä voida havaita normaalin asumisen aikana.

Esimerkki 1: puutteelliset palokatkot voivat levittää tulipalon koko rakennukseen

Ylen MOT:n julkaisemassa selvityksessä rivitalojen palo-osastointien puutteista käsiteltiin tapausta, jossa Sievi Asunnot Oy:n Tampereelle rakentama luhtitalo tuhoutui tulipalossa. Palo pääsi leviämään ullakon kautta koko rakennukseen puutteellisten palokatkojen vuoksi.

Selvityksen mukaan vastaavia puutteita on havaittu useissa suomalaisissa rivitaloissa. Palokatkojen tarkoituksena on estää tulen ja savukaasujen leviäminen asunnosta toiseen, mutta käytännössä puutteita on löydetty sekä rivitaloista että kerrostaloista.

Esimerkki 2: rakennusvirheet voivat tulla ilmi vasta vuosien kuluttua

Helsingin Sanomat uutisoi Skanskan rakentamista taloyhtiöistä, jotka olivat ryhtyneet yhteiseen reklamaatioprosessiin rakennusliikettä vastaan. Yhdessä tapauksessa taloyhtiön julkisivusta alkoi pudota pitkiä teräspalkkeja virheellisen kiinnityksen vuoksi.

Samassa uutisoinnissa käsiteltiin myös vuonna 2014 valmistunutta puutaloa Keravalla, jossa asukkaat havaitsivat vakavia puutteita palokatkoissa vasta sattumalta myöhemmin tehdyn selvityksen yhteydessä.

Helsingin Sanomat uutisoi myös Skanskan Pasilaan rakentamasta kerrostalosta, jossa taloyhtiö vaati rakennusliikkeeltä noin 1,6 miljoonan euron vahingonkorvauksia rakennusvirheiden vuoksi. Uutisen mukaan rakennuksessa havaittiin useita vuotoja ja uusia ongelmia löytyi lisää rakenteita avattaessa.

Asukkaan mukaan:

“Aina kun avaamme jonkun rakenteen, löydämme uuden ongelman.”

Tapauksessa ongelmat liittyivät muun muassa katon vuotoihin ja muihin rakenteellisiin puutteisiin. Taloyhtiö haastoi rakennusliikkeen oikeuteen virheiden vuoksi.

Myös Rakennuslehti uutisoi samasta kohteesta ja kertoi, että uusia ongelmia löytyi edelleen lähes yhdeksän vuotta rakennuksen valmistumisen jälkeen.

Rakennusvirheet voivat näkyä asukkaille esimerkiksi:

• poikkeavana kosteutena
• ilmanvaihto-ongelmina
• vuotoina
• rakenteiden liiallisena kylmyytenä

Joissain tilanteissa ongelma havaitaan vasta silloin, kun rakennetta avataan muun korjauksen yhteydessä.

Esimerkki 3: rakennusvirhe voi tulla ilmi vasta korjaustöiden yhteydessä

Savon Sanomat kirjoitti vuonna 2025 Skanskan Siilinjärvelle rakentamasta kerrostalosta, jossa jatkuvien vesivuotojen vuoksi aloitettu putkiremontti paljasti vakavia puutteita rakenteissa. Remontin yhteydessä havaittiin muun muassa, että ilmanvaihtokanavista puuttuivat paloeristykset kokonaan. Taloyhtiön osakkaiden mukaan rakennuttaja ei osallistunut korjauksiin, koska rakennusliikkeen 10 vuoden vastuuajan katsottiin päättyneen ennen reklamaatiota, vaikka Skanska oli vuotta aiemmin maksanut vastaavassa tapauksessa palokatkokorjaukset järvenpääläiseen taloyhtiöön.

Myös Skanskan Helsingin Telakkarantaan rakentamassa arvokerrostalossa taloyhtiö on riidellyt rakennuttajan kanssa puutteellisista palokatkoista vuosia.

Rakennusvirheitä on havaittu myös vuonna 2018 valmistuneessa luhtitalossa, jossa parvekkeiden rakenteissa ilmeni vakavia ongelmia rakennuksen valmistumisen jälkeen.

Rakennusvirheiden kustannukset voivat nousta merkittäviksi erityisesti silloin, jos virhe havaitaan vasta vuosien kuluttua ja korjaukset edellyttävät laajoja rakenteellisia toimenpiteitä.

Kuinka yleisiä rakennusvirheet uusissa taloyhtiöissä ovat?

Täsmällistä tilastoa uusien asuntojen rakennusvirheistä ei Suomessa ole saatavilla. Suuri osa rakennusvirheisiin liittyvistä riidoista ratkaistaan sovinnolla, jolloin ne eivät näy tuomioistuinten ratkaisuissa.

Useissa selvityksissä ja uutisissa on kuitenkin noussut esiin erityisesti palokatkoihin liittyviä puutteita. Rakennuslehden haastattelemien asiantuntijoiden mukaan ongelmia esiintyy erityisesti 2010-luvulla rakennetuissa kohteissa, jolloin rakentamisen määrä oli poikkeuksellisen suurta.

Palopäällystöliiton valtakunnallisessa selvityksessä havaittiin, että palo-osastoinnin ja vesikaton liitos oli toteutettu asianmukaisesti vain noin neljäsosassa tarkastetuista alle 10 vuotta vanhoista rivitaloista.

Ylen mukaan selvityksen taustalla oli myös vakuutusyhtiöiden huoli palokatkojen puutteista. Uutisoinnin mukaan vakuutusyhtiöiden pistokokeissa puutteita havaittiin niin usein, että osa vakuutusyhtiöistä on kiristänyt rivitaloyhtiöiden palovakuutusehtoja.

Palokatkoihin liittyviä ongelmia on havaittu myös kerrostaloissa. Rakennuslehti on uutisoinut, että huoneistojen välisten palokatkojen puutteet ovat yleisiä erityisesti sellaisissa kohteissa, joissa on käytetty elementtikylpyhuoneita.

Rakennusvirheitä koskeva uutisointi on lisännyt asunnon ostajien tietoisuutta siitä, millaisia virheitä uusissa kohteissa voi esiintyä. Aina virhe ei ilmoita itsestään näkyvästi, vaan ongelma voidaan havaita sattumalta. Kiinteistölehden blogissa on esimerkiksi kuvattu tilanteita, joissa puutteelliset palokatkot ovat paljastuneet vasta asukkaiden ihmetellessä, miksi naapurin äänet kuuluvat poikkeuksellisen selvästi kylpyhuoneeseen.

Palokatkojen puutteet voivat aiheuttaa vakavia turvallisuusriskejä. Rakennuslehti uutisoi vuonna 2024, että viime vuosien rivitalopaloissa palo-osastointi ei ollut pitänyt vaadittua aikaa useissa tapauksissa, jolloin palo pääsi leviämään viereisiin asuntoihin tai ullakkotiloihin.

Miten rakennusvirheet voivat jäädä rakennusvalvonnalta huomaamatta?

Moni asunnon ostaja ajattelee, että rakennusvalvonnan hyväksymä rakennus olisi automaattisesti virheetön. Käytännössä lopputarkastus ei kuitenkaan tarkoita sitä, että kaikkia rakenteita olisi tutkittu yksityiskohtaisesti.

Rakennusvalvonta perustuu pitkälti rakennuspiirustuksiin, asiakirjoihin ja työmaan aikana tehtyihin tarkastuksiin. Osa rakennusvirheistä jää rakenteiden sisään piiloon eikä niitä voida havaita ilman rakenteiden avaamista.

Esimerkiksi puutteelliset palokatkot voivat sijaita yläpohjassa tai rakenteiden läpivienneissä paikoissa, joita ei normaalissa tarkastuksessa nähdä.

Rakennushankkeella on yleensä myös erillinen valvoja, mutta valvoja toimii rakennuttajan toimeksiannosta eikä valvo ensisijaisesti asunnon ostajan etua.

Toimistomme asiantuntijat pääsevät toisinaan tarkastelemaan kunnan rakennusvalvontaprosessia ja rakennusvalvonnan suorittamia lopputarkastuksia myös käytännössä. Kohdalle on osunut esimerkiksi rakennushanke, jossa kunnan rakennustarkastaja tuli valmiiseen kohteeseen lähinnä kahville ja hyväksyi lopputarkastuksen nopeasti paikan päällä. Tulisija oli vielä kesken, mutta savupiippu oli jo paikallaan ja loput osat nostettu sisälle odottamaan asennusta, joten rakennus hyväksyttiin käyttöön vaatimusten mukaisena. Jos rakennuksesta olisi sillä hetkellä puuttunut esimerkiksi alapohja- tai yläpohjarakenteita, tarkastaja ei olisi sitä huomannut, koska hän ei käynyt niitä läpi.

Mitä uuden asunnon ostajan kannattaa tehdä?

Rakennusvirheisiin liittyvät ongelmat voivat tuntua uuden asunnon ostajasta huolestuttavilta. Jos taloyhtiössä epäillään rakennusvirhettä, rakennusvirheen selvittäminen kannattaa aloittaa mahdollisimman aikaisin. Virhe kannattaa dokumentoida huolellisesti ja tarvittaessa selvittää asiantuntijan avulla ennen korjaustoimenpiteisiin ryhtymistä. Rakennusvirhetilanteisiin liittyviä taloyhtiön, hallituksen ja osakkaan vastuita käsittelemme tarkemmin artikkelissa Rakennusvirhe taloyhtiössä – mitä hallituksen, isännöitsijän ja osakkaan pitää tietää?

Rakennusvirheestä kannattaa reklamoida rakennuttajalle mahdollisimman pian sen jälkeen, kun virhe havaitaan tai se olisi pitänyt havaita. Rakennusvirheen selvittämisen ja reklamaatioprosessin etenemistä käsittelemme tarkemmin myös artikkelissa Rakennusvirhe taloyhtiössä – miten prosessi etenee?

Rakennusvirheissä ongelmaksi muodostuu usein se, että virhe havaitaan vasta vuosien kuluttua rakennuksen valmistumisesta. Silloin oikea-aikainen reklamaatio ja dokumentointi korostuvat erityisesti.

Heikkilä & Co:n lakimies Saara Adler

Usein kysytyt kysymykset

---