Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu – pitääkö taloyhtiön yhtiöjärjestys päivittää? 

Taloyhtiöissä joudutaan yhä useammin ratkaisemaan kysymyksiä, joita vanhoissa yhtiöjärjestyksissä ei ole osattu ennakoida. Lyhytvuokraus, sähköautojen latauspisteet ja muuttuneet kunnossapitovastuut voivat johtaa tilanteisiin, joissa nykyiset määräykset eivät enää tue päätöksentekoa. Asunto-osakeyhtiölain uudistus tarjoaa monelle taloyhtiölle hyvän hetken arvioida, vastaako yhtiöjärjestys edelleen taloyhtiön tarpeita. 

Lakiasiaintoimisto Heikkilä & Co:ssa asunto-osakeyhtiöiden toimeksiannoissa näkyy käytännössä erityisesti yksi asia: ongelmat syntyvät harvoin itse lakimuutoksesta. Useammin kyse on siitä, että yhtiöjärjestys ei enää vastaa taloyhtiön nykyistä toimintaympäristöä. Päivitetty yhtiöjärjestys helpottaa hallituksen ja isännöitsijän päätöksentekoa sekä vähentää tulkintaepäselvyyksiä ennen kuin niistä syntyy erimielisyyksiä. 

Mitä voi tapahtua, jos yhtiöjärjestystä ei arvioida ajoissa? 

Jos yhtiöjärjestystä ei arvioida ajoissa, seurauksena voi olla epäselviä vastuita, hitaampaa päätöksentekoa ja osakkaiden välisiä erimielisyyksiä. 

Epäselvä yhtiöjärjestys tarkoittaa hallituksen jäsenille usein enemmän valmistelutyötä, pidempiä yhtiökokouksia ja vaikeampaa päätöksentekoa. Isännöitsijälle se voi näkyä osakkaiden välisinä erimielisyyksinä sekä kasvavana tarpeena hankkia ulkopuolista asiantuntija-apua. 

Asunto-osakeyhtiölain uudistus ei automaattisesti velvoita taloyhtiöitä muuttamaan yhtiöjärjestystään. Käytännössä haasteeksi voi kuitenkin muodostua se, että vuosikymmeniä sitten laaditut määräykset eivät enää vastaa nykyisiä tarpeita. 

Yhtiöjärjestyksen vanhentuminen voi näkyä käytännössä esimerkiksi seuraavasti: 

• kustannusten jakamisesta syntyy erimielisyyksiä 
• yhtiökokousten päätöksiä riitautetaan
• hallituksen päätöksenteko hidastuu 
• juridisten selvitysten tarve lisääntyy 
• isännöinnin kustannukset kasvavat 

Moni hallitus havahtuu yhtiöjärjestyksen puutteisiin vasta siinä vaiheessa, kun taloyhtiössä syntyy riita tai merkittävä investointihanke tulee päätettäväksi.

Voiko lyhytvuokraus aiheuttaa uusia ongelmia taloyhtiössä? 

Kyllä voi. Erityisesti toistuvat häiriöt ja osakkaiden erilaiset näkemykset lyhytvuokrauksen hyväksyttävyydestä voivat johtaa tilanteisiin, joissa hallituksen ja isännöitsijän on vaikea arvioida, miten asiaan tulisi puuttua. 

Käytännössä kysymys kuuluu usein siihen, missä määrin osakas voi käyttää huoneistoaan lyhytaikaiseen majoitustoimintaan ja milloin toiminnasta aiheutuu haittaa muille asukkaille. 

Lakiuudistuksen tavoitteena on selkeyttää tilanteita, joissa taloyhtiö voi puuttua häiriöihin tai ryhtyä muihin toimenpiteisiin. Samalla osakkaan velvollisuutta selvittää vuokralaisten tai muiden käyttäjien aiheuttamia häiriöitä vahvistetaan. 

Monessa taloyhtiössä yhtiöjärjestys on kuitenkin laadittu aikana, jolloin lyhytvuokraus ei ollut laajamittainen ilmiö. Tämän vuoksi määräykset eivät välttämättä anna hallitukselle tai isännöitsijälle selkeitä työkaluja tilanteiden hallintaan. 

Kyse ei ole siitä, että yhtiöjärjestyksellä voitaisiin ratkaista kaikki lyhytvuokraukseen liittyvät kysymykset. Hallituksen ja isännöitsijän näkökulmasta hyöty syntyy siitä, että mahdollisia häiriötilanteita voidaan arvioida yhdenmukaisten pelisääntöjen pohjalta eikä tapauskohtaisen tulkinnan varassa. 

Miten sähköautojen latauspisteet voivat johtaa erimielisyyksiin? 

Sähköautojen latauspisteet voivat johtaa erimielisyyksiin erityisesti silloin, kun osakkailla on erilaiset näkemykset siitä, kuka investoinnin maksaa ja miten kustannukset tulisi jakaa.  

Haasteita syntyy erityisesti tilanteissa, joissa vain osa osakkaista hyötyy investoinnista. Tällöin näkemykset kustannusten jakamisesta voivat poiketa merkittävästi toisistaan. 

Lakiuudistus pyrkii selkeyttämään kustannusten kohdentamista silloin, kun yhtiöjärjestyksessä ei ole asiasta määräyksiä. Kaikille taloyhtiöille lain oletusratkaisu ei kuitenkaan välttämättä ole paras mahdollinen vaihtoehto. 

Tästä syystä sähköautojen latauspisteet ovat yksi niistä aiheista, joiden vuoksi taloyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttamista kannattaa arvioida ennakolta. Selkeä kustannustenjakomalli helpottaa sekä hallituksen valmistelutyötä että osakkaille annettavia perusteluja silloin, kun investointipäätöksiä tehdään. 

Voiko taloyhtiö joutua tilanteeseen, jossa mittavia korjaushankkeita ei enää pystytä toteuttamaan? 

Joissakin taloyhtiöissä suuret korjaustarpeet ja asuntojen arvon lasku voivat johtaa tilanteeseen, jossa mittavia korjaushankkeita ei enää pystytä toteuttamaan. 

Yksi asunto-osakeyhtiölain uudistuksen vähemmän puhutuista mutta merkittävistä osa-alueista liittyy taloyhtiöiden hallittuun alasajoon ja konkurssitilanteisiin. Taustalla on erityisesti alueellinen eriytyminen Suomessa. Joillakin alueilla asuntojen arvo on laskenut niin paljon, että mittavat korjaushankkeet voivat olla taloudellisesti mahdottomia toteuttaa. 

Nykyinen lainsäädäntö ei ole tarjonnut selkeitä toimintamalleja tällaisiin tilanteisiin. Uudistus pyrkii helpottamaan päätöksentekoa esimerkiksi selvitystilaan asettamisessa, konkurssitilanteissa ja käyttötarkoituksen muutoksissa. 

Onko kunnossapitovastuu varmasti ajan tasalla? 

Kunnossapitovastuu ei välttämättä ole ajan tasalla, vaikka taloyhtiössä olisi noudatettu samoja käytäntöjä vuosien ajan. Ongelmaksi voi muodostua se, että käytännöt eivät aina vastaa asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä. 

Lakiuudistus sisältää tarkennuksia muun muassa ikkunoiden kunnossapitovastuuseen, osakkaan huolenpitovelvollisuuteen sekä osakkaan itse toteuttamien muutostöiden vastuukysymyksiin. 

Jos vastuunjako on epäselvä, seurauksena voi olla tilanne, jossa osakas odottaa taloyhtiön maksavan korjauksen ja taloyhtiö puolestaan katsoo vastuun kuuluvan osakkaalle. 

Selkeä yhtiöjärjestys ei poista kaikkia erimielisyyksiä, mutta se voi vähentää tilanteita, joissa hallitus tai isännöitsijä joutuu selvittämään vastuunjakoa vasta vahingon tai korjaustarpeen synnyttyä.

Hyvin laadittu yhtiöjärjestys ei poista kaikkia erimielisyyksiä, mutta se antaa hallitukselle ja isännöitsijälle selkeämmät työkalut ratkaista niitä.

Heikkilä & Co:n lakimies Henna Marttila

Miten hallitus voi arvioida, tarvitseeko yhtiöjärjestystä muuttaa?

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttaminen kannattaa arvioida ennen kuin ensimmäiset erimielisyydet tai investointihankkeet ovat pöydällä. Käytännössä arviointi voidaan tehdä neljässä vaiheessa: 

Yhteenvetona: miksi yhtiöjärjestyksen muuttamista kannattaa arvioida nyt? 

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän näkökulmasta yhtiöjärjestyksen päivittäminen on ennen kaikkea ennakoivaa riskienhallintaa. Kun pelisäännöt ovat ajan tasalla, päätöksenteko helpottuu ja tulkintaepäselvyyksien riski pienenee. 

Asunto-osakeyhtiölain uudistus ei automaattisesti edellytä yhtiöjärjestyksen muuttamista, mutta monelle taloyhtiölle se tarjoaa hyvän mahdollisuuden arvioida, vastaavatko nykyiset määräykset tämän päivän tarpeita. 

Erityisen hyödyllistä arviointi voi olla silloin, kun taloyhtiössä on keskusteltu lyhytvuokrauksesta, sähköautojen latauspisteistä tai kunnossapitovastuusta. Selkeä ja ajan tasalla oleva yhtiöjärjestys helpottaa hallituksen ja isännöitsijän päätöksentekoa sekä tukee yhdenmukaista päätöksentekoa myös tulevaisuudessa. 

Jos taloyhtiössä herää kysymys siitä, vastaako nykyinen yhtiöjärjestys enää yhtiön tarpeita, voi olla perusteltua arvioida asia yhdessä asunto-osakeyhtiöoikeuteen perehtyneen lakimiehen kanssa. Näin mahdolliset muutostarpeet voidaan tunnistaa ennen kuin ne näkyvät riitoina, viivästyneenä päätöksentekona tai kasvavina hallinnollisina kustannuksina. 

Usein kysytyt kysymykset