Piilevä virhe asuntokaupassa – Ostajan näkökulma 

Asunnon osto on usein yksi elämän suurimmista hankinnoista, ja siihen liittyy monenlaisia odotuksia ja toiveita. Mutta entä jos uuden kodin seinien sisältä paljastuukin jotain sellaista, mitä kumpikaan osapuoli ei osannut ennakoida? Tällöin saatetaan puhua piilevästä virheestä asuntokaupassa. Tässä artikkelissa kerromme, mitä piilevä virhe tarkoittaa käytetyn asunnon kaupassa ostajan näkökulmasta ja milloin sillä voi olla merkitystä. 

Mitä tarkoitetaan piilevällä virheellä? 

Asuntokaupan piilevällä virheellä tarkoitetaan sellaista vikaa tai puutetta asunnossa, jota kumpikaan kaupan osapuoli ei ole ennen kaupantekoa havainnut eikä heidän olisi pitänytkään havaita. Tämä eroaa tilanteista, joissa esimerkiksi olet nähnyt asunnon esittelyssä selvästi näkyvän kuluman tai myyjä on kertonut tietystä puutteesta. Piilevä virhe on siis salainen virhe, joka tulee ilmi vasta kaupanteon jälkeen. 

Tärkeää on huomata, että pelkkä tuntematon vika ei vielä tee asiasta piilevää virhettä. Virheen täytyy olla merkittävä siinä mielessä, että asunto on sen vuoksi olennaisesti huonommassa kunnossa tai varustelutasoltaan heikompi kuin mitä sinulla ostajana on ollut perusteltua aihetta odottaa. 

Miten piilevää virhettä arvioidaan? 

Piilevän virheen arviointi perustuu kolmeen keskeiseen kysymykseen. Näiden avulla voidaan hahmottaa, onko kyse todella lain tarkoittamasta piilevästä virheestä vai jostain muusta. 

Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa asunnon ikä, hinta, alueella tavanomainen varustelutaso ja yleiset asumistasovaatimukset. Käytettyä asuntoa ei voi verrata uuden asunnon laatuun. 

Mitä käytetyn asunnon kunnosta voi odottaa? 

Kun ostat käytetyn asunnon, on tärkeää ymmärtää, että ostajan odotukset eivät voi olla samat kuin uuden asunnon ostajalla. Vanhemmassa talossa saattaa olla kulumia ja teknisiä ratkaisuja, jotka eivät enää vastaa nykypäivän standardeja. Esimerkiksi vanhojen putkien tai alkuperäisten ikkunoiden kunto ei välttämättä ole virhe, ellei niissä ole jotakin olennaisesti poikkeavaa. 

Toisaalta, jos vanhan talon rakenteista löytyy esimerkiksi vakavia kosteusvaurioita, jotka eivät ole olleet ulospäin havaittavissa ja jotka vaikuttavat merkittävästi asunnon kuntoon ja käyttökelpoisuuteen, saatetaan olla piilevän virheen äärellä. Silloin on ymmärrettävää, että herää kysymys: olisiko tämä pitänyt tietää ennen kauppaa? 

Käytännön esimerkki piilevästä virheestä 

Moni tunnistaa tilanteen, jossa ostaja hankkii 20 vuotta vanhan asunto-osakkeen ja huomaa puolen vuoden kuluttua kaupasta, että kylpyhuoneessa on kosteusvaurioita ja mahdollisesti hometta. Myyjä väittää, ettei tiennyt asiasta, eikä hänen olisi pitänytkään tietää siitä kaupantekohetkellä. Tällöin kyse voi olla piilevästä virheestä. Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa, kuinka vanhat kylpyhuoneen pinnat ja rakenteet ovat, ja olisiko ostajan pitänyt varautua tiettyyn kulumiseen. Ratkaisevaa on myös virheen merkittävyys: korjauskustannusten suuruus suhteessa asunnon hintaan ja esimerkiksi aiheutuuko tilanteesta terveyshaittaa. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että jos korjauskulut ovat 4–6 % asunnon kauppahinnasta, kyse voi olla merkittävästä piilevästä virheestä. Tämä esimerkki havainnollistaa, miten laissa ei ole tarkkaa rajaa virheen merkittävyyden suhteen, vaan tapauskohtainen kokonaisarviointi ratkaisee tilanteen. 

Lähde:Koti ja Keittiö 

Ostajan on tärkeää ymmärtää, että piilevä virhe ei tarkoita mitä tahansa vikaa. Vain merkittävä, kaupan kannalta olennainen virhe voi johtaa seuraamuksiin.

Heikkilä & Co:n lakimies Kimmo Vainio

Piilevän virheen seuraukset ostajalle 

Jos asunnosta paljastuu piilevä virhe, sinun kannattaa ensisijaisesti reklamoida asiasta myyjälle mahdollisimman pian. Ostajana sinulla voi olla oikeus esimerkiksi hinnanalennukseen tai jopa kaupan purkuun, jos virhe on erittäin merkittävä. On kuitenkin tavallista, että piilevistä virheistä syntyy erimielisyyksiä myyjän kanssa. Tällöin tilanne voi vaatia lakimiehen apua ja asian ratkaisemista riidanratkaisun keinoin. 

On hyvä tietää, että myyjä voi olla vastuussa piilevästä virheestä, vaikka hän ei olisi tiennyt sen olemassaolosta. Lain näkökulmasta vastuu perustuu siihen, millaisessa kunnossa asunto on suhteessa ostajan perusteltuihin odotuksiin, ei siihen, onko myyjä ollut tietoinen vioista. 

Yhteenvetona – mitä ostajan on hyvä ymmärtää? 

Piilevä virhe asuntokaupassa tarkoittaa käytännössä sellaista merkittävää vikaa tai puutetta, jota ei olisi pitänyt havaita ennen kauppaa ja joka tekee asunnosta odotettua huonomman. Tällainen tilanne voi tuntua epäreilulta ja herättää monenlaisia tunteita, mutta on tärkeää muistaa, että laki suojaa myös ostajaa.  

Käytetyn asunnon ostajana on hyvä tiedostaa, ettei vanhan asunnon kunto voi vastata uuden tasoa. Normaali kuluminen ja ajan tuomat jäljet eivät yleensä ole virheitä, mutta jos asunnosta löytyy merkittäviä, piileviä vikoja, niillä voi olla oikeudellista merkitystä. 

Jos kohtaat tällaisen tilanteen, et ole yksin. Moni muukin on joutunut selvittämään, mitä oikeuksia ja velvollisuuksia piilevään virheeseen liittyy. Oikean tiedon ja selkeän etenemisen avulla on mahdollista löytää ratkaisu, joka tuntuu oikeudenmukaiselta kaikille osapuolille.