Kiinteistön lohkominen

Kiinteistön lohkominen

Kiinteistön lohkominen on tapa jakaa yksi kiinteistö kahdeksi tai useammaksi pienemmäksi kiinteistöksi, josta muodostetaan uusia kiinteistöjä. Lohkomalla voidaan myös siirtää osa kiinteistöstä toiseen kiinteistöön.

Lohkominen voi olla ajankohtaista esimerkiksi, kun omasta kiinteistöstä halutaan myydä alue, tai kun kiinteistön yhteisomistajat haluavat jakaa kiinteistön keskenään.

Lohkomisen viranomaisosuus tapahtuu maanmittauslaitoksen lohkomistoimituksessa. Ennen sitä osapuolten on tarpeen sopia lohkomisen tarkemmista yksityiskohdista kuten lohkokiinteistön rajoista, kauppahinnasta ja kulun järjestämisestä kiinteistölle.

Milloin kiinteistön lohkominen on mahdollista?

Kiinteistön lohkomistoimitus voi tulla Maanmittauslaitoksessa vireille kahdella tapaa:

1. Kiinteistön omistaja tai osa omistaja hakee lohkomista
2. Lohkotun alueen ostaja hakee lohkomistoimitusta kaupanteon jälkeen.

Ensimmäinen vaihtoehto voi tulla kyseeseen esimerkiksi, kun kiinteistö on tullut useamman eri henkilön yhteisomistukseen perintönä tai lahjana, mutta omistajat tai joku omistajista ei halua jatkaa yhteistä kiinteistön hallinnointia, eikä kiinteistöä haluta myydä. Tällöin voidaan sopia, että joku osaomistajista lohkoo itselleen osan kiinteistöstä, ja hänen omistusoikeutensa muuhun kiinteistöön lakkaa. Osaomistaja voi hakea lohkomista myös ilman muiden suostumusta.

Lohkottava osuus kiinteistöstä voidaan myös myydä tai lahjoittaa joko jollekin kiinteistön osaomistajista tai ulkopuoliselle taholle. Tällöin tehdään määräalan kauppakirja tai lahjakirja. Lohkomistoimitus käynnistyy, kun ostaja toimittaa allekirjoitetun määräalan kauppakirjan tai lahjakirjan Maanmittauslaitokselle ja hakee uudelle omistukselleen lainhuutoa eli kirjaamista Maanmittauslaitoksen rekisteriin. Maanmittauslaitos suorittaa lohkomisen samalla, kun se vahvistaa lainhuudon.

Kiinteistön lohkominen voi olla vaihtoehto tilanteelle, jossa kiinteistö pidettäisiin yhtenä ehjänä kokonaisuutena ja sen käytöstä sovittaisiin hallinnanjakosopimuksella. Kiinteistön lohkominen tarkoittaa, että kunkin kiinteistön omistaja saa täyden vapauden määrätä omasta kiinteistöstään eikä keskinäisiä sopimuksia naapurin kanssa tarvita. Lohkominen luo selvät ja pysyvät rajat omistukselle sekä omistajan oikeuksille ja velvollisuuksille.

Jotta lohkominen olisi mahdollista, lohkomistoimituksen tulee täyttää ne edellytykset, jotka alueen käytölle on kaavoituksessa asetettu. Laki ja kaavoitus asettavat myös edellytyksiä sille, millainen lohkokiinteistön on esimerkiksi koon ja sijainnin puolesta oltava, jotta sille on oikeus rakentaa.

Mitä lohkomisen yhteydessä kannattaa huomioida?

Lohkomisen yhteydessä osapuolet sopivat lohkottavan kiinteistön rajoista sekä mahdollisesta kauppahinnasta ja korvauksista. Jos lohkokiinteistö myydään, tulee tehdä samalla kirjallinen määräalan kauppakirja.

Lohkokiinteistön rajat on kätevintä merkitä maanmittausviranomaisen karttaan, jos sellainen on saatavilla. Näin rajat on helppoa osoittaa maanmittausviranomaiselle, kun lohkomista haetaan.

Vaikka lohkomiseen ei liittyisi kauppaa vaan kyseessä on kiinteistön yhteisomistajien keskeinen jakamisjärjestely, omistajien voi olla tarpeen sopia keskenään korvauksista. Korvaukset voivat tulla pohdittavaksi etenkin, jos kiinteistöllä on rakennuksia eikä kiinteistön arvoa voi jakaa tasaisesti lohkokiinteistön ja kantakiinteistön kesken. Osapuolet voivat sopia esimerkiksi, että vähemmän arvokkaan osuuden kiinteistöstä ottava henkilö saa muilta omistajilta kertakorvauksen hyvityksenä.

Muista vapauttaa lohkokiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset

Eräs asia, johon lohkomista suunniteltaessa tulee kiinnittää huomiota, ovat kiinnitykset, joita kiinteistöön kohdistuu ennen lohkomista. Kun kiinteistöstä lohkotaan pala, kantakiinteistöön kohdistuneet kiinnitykset kohdistuvat automaattisesti myös lohkokiinteistöön, elleivät osalliset erikseen vapauta lohkokiinteistöä kiinnityksistä. Yleensä kiinnitysten siirtyminen uuteen kiinteistöön halutaan välttää, koska tarkoituksena ei ole käyttää lohkokiinteistöä sellaisen velan vakuutena, joka kuuluu yksin kantakiinteistön omistajalle.

Jos kiinteistö on kiinnitetty velan kuten asuntolainan vakuudeksi, lohkomisen yhteydessä tulee varmistaa, että jäljelle jäävän kiinteistön arvo riittää jatkossakin kattamaan velan. Jos jäljelle jäävä kiinteistö selvästi riittää vastaamaan velasta, velkojan suostumusta ei lohkomisprosessissa tarvita, vaan lohkokiinteistö voidaan vapauttaa kiinnityksistä siinäkin tapauksessa, että kiinteistöön kohdistuu velkoja. Kun lohkotulle kiinteistölle myönnetään lainhuuto, kiinteistöä voi käyttää itsenäisesti lainan vakuutena.

Miten lohkomistoimitus etenee?

Lohkomistoimituksesta vastaa maanmittauslaitos. Lohkomisen perusteena on asianosaisten tekemä sopimus ja karttapiirrokset, joihin lohkottava alue on merkitty. Kun lohkominen tulee Maanmittauslaitoksessa vireille, Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri tutustuu asiakirjoihin. Joissakin tapauksissa lohkominen on mahdollista hoitaa paperilla, mutta tarvittaessa toimitusinsinööri tulee käymään paikan päällä kiinteistöllä ja järjestää toimituskokouksen. Toimituskokoukseen kutsutaan kaikki, joita lohkomisasia koskettaa, mutta paikalle ei ole pakko mennä.

Toimituskokouksessa käydään läpi lohkottavan kiinteistön rajat ja merkitään ne maastoon. Lohkokiinteistön pinta-ala lasketaan. Jos kiinteistön ja naapurikiinteistöjen välisistä vanhoista rajoista on epäselvyyttä, myös nämä selvitetään samalla.

Toimituskokouksessa on selvitettävä myös, miten kulku kiinteistölle järjestetään. Jos kiinteistölle ei kulje valmista tietä, voi olla tarpeen järjestää tietoimitus, jossa kiinteistölle perustetaan tie toisen omistaman maan poikki. Tällöin lohkomistoimituksessa kuullaan myös niitä naapureita, joiden kiinteistöihin kulkujärjestelyt vaikuttavat.

Maanmittauslaitos perii lohkomisesta hinnastonsa mukaisen maksun, joka määräytyy sen mukaan, kuinka suuri alue kiinteistöstä lohkotaan. Ellei muuta ole sovittu, Maanmittauslaitoksen maksusta vastaa lohkokiinteistön omistaja.