Asunnon / huoneiston haltuunotto

Mitä tarkoitetaan asunnon haltuunotolla?

Asunnon haltuunotto on viimesijainen keino puuttua osakehuoneiston osakkaan tai vuokralaisen taloyhtiölle aiheuttamiin ongelmiin. Asunnon haltuunotto voi tulla kyseeseen esimerkiksi, jos osakkaalla on merkittävästi vastikemaksuja maksamatta tai osakehuoneistoa hoidetaan huonosti. Asunnon haltuunotto tarkoittaa sitä, että taloyhtiö ottaa huoneiston haltuunsa ja vuokraa sen eteenpäin. Vuokratuloilla katetaan haltuunotosta aiheutuneita kuluja (ml. juristin kulut) ja aiheutuneita vahinkoja.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi tietyin edellytyksin päättää osakkaan omistaman huoneiston ottamisesta asunto-osakeyhtiön hallintaan. Haltuunotto tehdään määräajaksi, enintään kolmeksi vuodeksi. Hyväksyttäviä syitä asunnon haltuunotolle ovat esimerkiksi vastikemaksujen maksamatta jättäminen, huoneiston huono hoito tai naapureita häiritsevän elämän viettäminen asunnossa. Haltuun otettu huoneisto vuokrataan eteenpäin, ja vuokratuloilla katetaan asunnon haltuunoton kuluja ja osakkeenomistajan aiheuttamia vahinkoja.

Huoneiston ottaminen taloyhtiön haltuun on viimesijainen keino puuttua ongelmiin, eikä se ole laillinen keino silloin, kun rikkomus on vain vähäinen. Ennen asunnon haltuunottoa osakkeenomistajalle ja mahdolliselle vuokralaiselle on annettava kirjallinen varoitus.

Millä perusteilla huoneiston haltuunotto on mahdollinen?

Sekä osakkeenomistajan että vuokralaisen käytös voi oikeuttaa huoneiston haltuunottoon. Asunnon haltuunotto ei ole sallittua mistä tahansa syystä, vaan laissa luetellaan sille seuraavat vaihtoehtoiset perusteet.

• Osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta.
• Asunnon haltuunotto on mahdollinen myös, jos osakkeenomistajalle on jo annettu varoitus huoneiston haltuunotosta ja rikkomukset ovat varoituksen johdosta lakanneet, mutta osakkeenomistaja kieltäytyy maksamasta varoituksen antamisesta syntyneitä kuluja.
• Osakkeenomistaja tai vuokralainen hoitaa asuntoa huonosti, ja siitä aiheutuu haittaa muille osakkeenomistajille tai taloyhtiölle.
• Huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on yhtiöjärjestyksessä määrätty tai mihin se muuten on tarkoitettu.
• Huoneistossa eletään muita häiritsevästi. Häirinnän on oltava merkittävää ja jatkuvaa, jotta asunnon haltuunotto on perusteltu. Juristin apu voi olla tarpeen rajanvedossa, sillä yhden naapurin häiriönä kokema käytös ei aina haittaa toista. Häirinnästä on myös hyvä kerätä todisteita.
• Osakkeenomistaja tai muu asukas ei noudata, mitä järjestyksen ylläpitämiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Asunnon haltuunoton vaiheet

1. Varoituksen antaminen

Ennen huoneiston haltuunotosta päättämistä hallituksen on annettava osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus. Jos huoneisto on vuokrattuna, varoitus on toimitettava myös vuokralaiselle. Varoituksen täytyy sisältää perustelut sekä ilmoitus, että huoneisto voidaan tarvittaessa ottaa taloyhtiön haltuun. Varoituksen saava osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan varoituksen kulut. Varoitusta ei saa toimittaa vapaamuotoisesti, vaan se on toimitettava todisteellisesti esimerkiksi haastemiestä käyttäen. Muuten varoitus ei ole lain mukainen.

2. Yhtiökokouksen päätös asunnon haltuunotosta

Joskus varoitus ja uhka haltuunotosta riittää korjaamaan ongelmat vapaaehtoisesti. Jos varoitus ei saa aikaan parannusta, yhtiökokous voi päättää osakehuoneiston ottamisesta taloyhtiön haltuun.

3. Huoneiston vuokraaminen kattaa haltuunoton kuluja

Asunto-osakeyhtiön maksettavaksi kertyy huoneiston haltuunotosta esimerkiksi juristikuluja, yhtiökokouksesta syntyvät kulut sekä varoituksen ja asunnon haltuunottopäätöksen tiedoksianto kulut. Jos huoneisto on otettu haltuun sen huonon hoidon takia, myös korjauskuluja syntyy. Asunto-osakeyhtiö voi kattaa näitä kuluja vuokraamalla asunnon haltuunottoajaksi.

4. Haltuunoton jälkeen hallinnan palauttaminen

Taloyhtiön on haltuunottoajan päätyttyä oma-aloitteisesti palautettava huoneiston hallinta osakkeenomistajalle, ja vuokralaisen vuokrasopimus päättyy määräpäivänä ilman irtisanomisaikaa. Huoneiston hallinnan saa palauttaa omistajalle aikaisemminkin, mutta tällöin on järjestettävä vuokrasuhteen päättäminen ennen asunnon hallinnan palautusta.