Vuokralaisen häätö asunnosta

Vuokralaisen häätö vuokra-asunnosta

Häätö vuokra-asunnosta tarkoittaa vuokralaisen ja hänen omaisuutensa poistamista vuokrahuoneistosta. Vuokralaisen häätäminen asunnosta voi tulla vuokranantajalle eteen vuokrasopimuksen päättämisen yhteydessä. Häätö on toimiva vaihtoehto asunnon palauttamiseksi vuokranantajan haltuun, jos vuokranantajalla on oikeus päättää vuokrasopimus, mutta vuokranantaja ei saa vuokralaista omilla toimillaan muuttamaan asunnosta. Jos vuokralainen ei noudata kehotuksia luovuttaa asunto, viime kädessä häädön toimittaa ulosottoviranomainen.

Vuokralaisen häätö on laissa tarkkaan säädelty menettely, ja vuokralaisen oikeudet ovat häätöprosessissakin turvatut, joten vuokranantajan on tärkeää varmistaa, että hän menettelee lain mukaan. Toisaalta vuokranantajan intressissä on myös, että hän saa perittyä vuokralaiselta kaikki hänelle kuuluvat korvaukset kuten häätökulut, mahdolliset vuokrarästit sekä kulut asunnon vahingoittumisesta.

Millä perusteilla vuokralaisen häätö on mahdollinen?

Jotta vuokralaisen häätö asunnosta on lain mukaan perusteltu, tulee vuokranantajalla olla vuokrasuhteen päättämisperuste. Tämä tarkoittaa, että vuokranantajalla täytyy olla oikeus joko purkaa tai irtisanoa vuokrasopimus.

Vuokrasopimuksen purkuperuste ja häätö

Vuokrasopimuksen purkaminen tarkoitta vuokrasuhteen päättämistä ilman irtisanomisaikaa, riippumatta siitä, onko sopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva. Yleensä purku edellyttää vuokralaisen puolelta vakavaa laiminlyöntiä. Vuokrasuhteen purkuperusteita, joiden perusteella vuokralaisen häätö asunnosta on mahdollinen, ovat:

1. Maksamaton vuokra tai vakuus. Jotta vuokrarästi oikeuttaa purkuun tai häätöön, voidaan edellyttää, että rästissä on vähintään kahden tai kolmen kuukauden vuokra.
2. Vuokrasopimuksen tai huoneiston siirtäminen kolmannelle osapuolelle vastoin sovittua tai laissa säädettyä.
3. Häiritsevän elämän viettäminen asunnossa.
4. Asunnon huono hoito tai vuokrasopimuksessa sovitun tarkoituksen vastainen käyttö.
5. Vuokralainen rikkoo huoneistossa sitä, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi on määrätty.
6. Jos asunto on vuokrattu yritykselle, myös yrityksen konkurssi voi olla purkuperuste.

Jotkin purkuperusteet, kuten häiriköinti, asunnon käyttäminen muuhun kuin asumistarkoitukseen tai asunnon huono hoito voivat pitkään jatkuessaan johtaa siihen, että vuokranantaja menettää asuntonsa määräajaksi taloyhtiön haltuun. Siksi välinpitämättömästi käyttäytyvän vuokralaisen häätö asunnosta suojaa myös vuokranantajan oikeuksia.

Vuokrasopimuksen irtisanomisperuste ja häätö

Purkamisen sijaan vuokranantaja voi myös irtisanoa vuokrasopimuksen päättymään vuokrasopimuksessa sovitun irtisanomisajan kuluttua, jos hänellä on siihen asiallinen peruste. Asiallinen peruste on esimerkiksi asunnon otto vuokranantajan omaan käyttöön tai asunnon myynti. Irtisanomisperuste toimii häätöperusteena, jos vuokralainen ei irtisanomisilmoituksen saatuaan luovuta asuntoa.

Miten vuokralaisen häätö tehdään?

Häätö vuokra-asunnosta on aina haettava käräjäoikeudesta. Tämä tarkoittaa, että vuokranantaja ei saa häätää vuokralaista omatoimisesti esimerkiksi vaihtamalla lukot tai tyhjentämällä huoneiston, vaikka häätöperuste olisi olemassa ja vaikka vuokrasuhde olisi asianmukaisesti irtisanottu tai purettu. Vuokralaisen oikeus kotirauhaan säilyy, vaikka hän laiminlöisi vuokrasuhteeseen perustuvat velvoitteensa.

Vuokralaisen häätö asunnosta haetaan kanteella, jossa ilmoitetaan häätöperuste. Kun häätö perustuu vuokrasuhteen irtisanomiseen, vuokralaiselle täytyy ennen kannetta antaa irtisanomisilmoitus. Jos vuokranantajalla sen sijaan on vuokrasuhteen purkuperuste, vuokranantajan ei ole pakko purkaa vuokrasopimusta ennen häätökannetta. Riittää, että peruste purkamiselle on olemassa. Vuokranantaja voikin halutessaan tehdä vuokrasopimuksen purkamisen suoraan häätökanteella. Jos purkuperusteena on jokin muu kuin maksamaton vuokra tai huoneiston luovuttaminen kolmannelle, pääsääntöisesti tällöin edellytetään, että ennen häätökanteen nostamista vuokranantaja on kuitenkin antanut vuokralaiselle kirjallisen varoituksen ja tarjonnut mahdollisuuden oikaista tilanne.

Milloin vuokrasopimuksen purku häätökanteella kannattaa?

Vuokrasopimuksen purkaminen suoraan häätökanteella voi olla parempi vaihtoehto kuin erillinen vuokrasopimuksen purkaminen ennen häätöä esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

1. on odotettavissa, että vuokralainen ei tule noudattamaan vuokrasuhteen purkuilmoitusta, eli ilmoituksen lähettäminen olisi ajan ja rahan haaskausta
2. vuokralaista ei tavoiteta
3. vuokralaisen poistamisella asunnosta on kiire, koska vuokralainen aiheuttaa asunnolle vahinkoa
4. vuokralaisella on rästissä huomattava määrä vuokria, jotka jouduttaisiin joka tapauksessa laittamaan perintään

Häätöasian kuluja voi häätökanteessa vaatia vuokralaisen korvattavaksi. Jos vuokralaisella on maksamattomia vuokria tai muita saatavia, samalla kanteella vuokranantajan on edullista myös vaatia näitä rästejä maksettavaksi, koska maksutuomion jälkeen rästit voi siirtää ulosottoon perittäväksi.

Käräjäoikeus tutkii häätökanteen ja antaa vuokralaiselle mahdollisuuden vastata siihen. Jos vuokralaisen häätäminen asunnosta on lain mukaan mahdollista, käräjäoikeus antaa häätötuomion. Häätötuomiossa määrätään päivämäärä, johon mennessä vuokralaisen häätö asunnosta astuu voimaan eli vuokralaisen on muutettava pois.

Vuokralaisen häätö ulosotossa

Myöskään käräjäoikeuden häätötuomio ei tarkoita, että vuokranantajalla olisi oikeutta viedä vuokralaisen häätö loppuun itse. Jos vuokralainen ei luovuta asuntoa tuomioistuimen määräämään päivään mennessä, vuokranantajan on laitettava häätötuomio ulosottoon. Myös ulosotto antaa vuokralaiselle ensin mahdollisuuden muuttaa asunnosta vapaaehtoisesti. Ulosotto voi alkaa samalla periä häätökuluja ja maksamattomia vuokria, jos häätötuomiossa on määrätty nämä maksettavaksi.

Jos ulosottoviranomainen ei saa vuokralaista muuttamaan asunnosta kohtuullisessa ajassa, ulosottoviranomainen tyhjentää asunnon ja poistaa tarvittaessa vuokralaisen asunnosta. Vuokranantaja saa ilmoituksen häätöajankohdasta ja voi käydä seuraamassa häätöä. Joskus paikalla kannattaakin käydä, jos esimerkiksi vuokra-asunnon kunto on aiheellista valokuvata.

Ulosottoviranomainen ottaa häädön yhteydessä talteen vuokralaisen arvo-omaisuuden ja huolehtii vähäarvoisen omaisuuden hävittämisestä. Vuokranantaja voi myös sopia ulosoton kanssa, että ulosotto luovuttaa asunnon vuokranantajalle, kun arvo-omaisuus on otettu talteen, ja vuokranantaja huolehtii jäljelle jääneen omaisuuden hävittämisestä.

Mitä häädön jälkeen?

Ulosotto perii häätökustannukset suoraan vuokralaiselta. Asunnon siivoaminen ja kunnostaminen häädön jälkeen jää kuitenkin vuokranantajalle. Vuokranantaja voi käyttää vuokravakuutta korjaus- ja siivouskulujen kattamiseen. Jos asunto on niin huonossa kunnossa, että vuokravakuus ei riitä, asunnon vahingoittumisesta on mahdollista vaatia erikseen korvausta vuokralaiselta. Häädön jälkeen kannattaa myös vaihdattaa asunnon lukko, jos vuokranantaja epäilee, että vuokralaisella on yhä avain.