Rakentajan vastuu

Rakentajan, eli urakoitsijan vastuu

Tässä artikkelissa rakentaja tarkoittaa samaa kuin urakoitsija. Rakennusprojekteissa ilmenee aina virheiden riski. Rakentajalla on velvollisuus korvata rakennushankkeen aikana aiheuttamansa vahingot tilaajalle tai ulkopuolisille, sekä korjata urakassa esiintyneet virheet. Hänen vastuunsa ulottuu omien töidensä lisäksi myös alihankkijoidensa ja materiaalitoimittajiensa työsuorituksiin. Tämä vastuu säilyy myös sen jälkeen, kun urakka on saatu päätökseen ja se on hyväksytty sekä luovutettu.

Tyypillisesti rakennusurakoissa käytetään yleisiä sopimusehtoja, YSE 1998 -ehdot mukaan lukien, jotka määrittelevät rakentajan vastuun laajuuden. Nämä ehdot rajoittavat rakentajan vastuuta pääsääntöisesti kahden vuoden takuuaikaan, mutta tietyin ehdoin vastuu voi laajentua jopa kymmeneen vuoteen.

Mitä rakentajan vastuu pitää sisällään?

Rakentajan vastuu pohjautuu laissa ja tyypillisissä urakkasopimuksissa tuottamukseen. Tuottamuksellisuus tarkoittaa, että rakentaja on toiminut huolimattomasti tai laiminlyönyt tehdä jotakin, mitä häneltä odotetaan. Virheen syntyminen edellyttää, että rakentaja olisi voinut välttää virheen, jos hän olisi toiminut huolellisesti.

Erityisesti suurissa rakennushankkeissa järjestetään usein vastaanottotarkastuksia, joissa sekä tilaajan että rakentajan edustajat ovat läsnä. Joskus virheet voivat jäädä piiloon ja havaitaan vasta myöhemmin, jolloin tilaajan on reklamoitava niistä rakentajalle.

Jos urakassa ilmenee rakentajan vastuulle kuuluva virhe, hänen on ensisijaisesti korjattava se omalla kustannuksellaan. Jos virheen korjaaminen ei ole mahdollista, rakentajalle voi koitua vahingonkorvausvastuu. Lisäksi hän voi olla korvausvelvollinen, jos hän aiheuttaa vahinkoa tilaajalle urakan aikana. Vahingonkorvausvastuu kattaa myös kolmansille osapuolille, kuten naapureille, aiheutuneet vahingot. Rakentaja ei kuitenkaan ole vastuussa kolmansille osapuolille aiheutuneesta vahingosta, jos se on työn suorittamisen väistämätön seuraus.

Rakentajan vastuuaika – miksi takuuaika on kaksi vuotta?

Rakentajan vastuu ei ole rajaton, vaan laki ja urakkasopimus määrittelevät vastuun keston. Rakentaja voi välttyä vastuulta, jos virhe havaitaan liian myöhään. Tärkein vastuun rajoittaja on takuuaika.

YSE 1998 -sopimusehtojen mukaan rakennusurakassa on kahden vuoden takuuaika, joka alkaa vastaanottotarkastuksesta tai käyttöönotosta. Urakkasopimuksella voidaan sopia takuuajasta poikkeavasti, ja on tavallista, että rakentaja asettaa vakuuden mahdollisten takuuaikana ilmenevien virheiden varalle.

Rakentajan vastuuaika – korvausvastuu 10 vuotta; mistä se syntyy?

Rakentajan vastuun näkökulmasta keskeistä on, havaitaanko virhe takuuaikana. Virheen havaitsemisen lisäksi on tärkeää, ettei virheen ilmoittamisessa rakentajalle viivytellä, edes jos havainto tehdään takuuaikana. YSE 1998:n mukaan, kahden vuoden takuuaika yleensä määrittää rakentajan vastuun päättymisen, mutta poikkeuksia on olemassa. Rakentaja vastaa virheistä myös takuujakson päättymisen jälkeen tietyissä olosuhteissa:

• Rakentajan törkeä laiminlyönti. Tässä ei oteta huomioon pieniä huolimattomuusvirheitä tai laiminlyöntejä.
• Rakentajan tekemättä jättämä suoritus.
• Rakentajan olennainen laadunvarmistuksen laiminlyönti.

Lisäksi vaaditaan, että tilaajan olisi ollut kohtuudella mahdotonta havaita virhettä vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.

Rakentajan vastuu päättyy kuitenkin kymmenen vuoden jälkeen urakan vastaanottotarkastuksesta tai käyttöönotosta. Näin ollen, vaikka virhevastuu on pääsääntöisesti kaksi vuotta, se voi tietyissä tilanteissa laajeta enintään kymmeneen vuoteen. Urakkasopimuksessa voidaan sopia, että takuujakson jälkeinen rakentajan korvausvastuu on YSE 1998:n määrittelemää kymmenen vuoden jaksoa lyhyempi.

Rakentajan vastuu aliurakoitsijasta ja tavarantoimittajasta

Laajoissa urakoissa on yleistä, että rakentaja käyttää aliurakoitsijoiden apua. Aliurakoitsijat eivät ole suorassa sopimussuhteessa työn tilaajaan, vaan toimivat pääurakoitsijan alaisuudessa, suorittaen tiettyjä työosuuksia kuten esimerkiksi sähköasennuksia.

Rakentajan vastuulla on kattaa käyttämiensä aliurakoitsijoiden työsuoritukset ikään kuin ne olisivat hänen omiaan. Jos urakassa ilmenee aliurakoitsijan aiheuttama virhe, rakentajan on ensin korvattava se tilaajalle ja sen jälkeen hakea korvausta aliurakoitsijalta. Aliurakoitsijan vastuu määräytyy heidän ja pääurakoitsijan välisen sopimuksen perusteella. Vaikka rakentajan ja tilaajan välisessä sopimuksessa voidaan sopia erilaisesta vastuunjaosta, tilaajat harvemmin haluavat heikentää omaa asemaansa vapauttamalla pääurakoitsijaa vastuusta, erityisesti jos aliurakoitsijoiden taloudellinen tilanne on epäselvä.

Rakentaja turvautuu myös usein ulkopuolisten tavarantoimittajien palveluihin tai hankkii materiaaleja rakennustarvikeliikkeistä. Vaikka nämä tavarantoimittajat eivät ole aliurakoitsijoita, rakentajan vastuu ulottuu heihin ja hankittuihin materiaaleihin, vaikka hän ei pystyisi vaikuttamaan mahdollisiin materiaalien virheisiin.

Jos aliurakoitsija tai tavarantoimittaja myöntävät suoritukselleen pidemmän takuuajan kuin pääurakoitsijan YSE 1998:n mukainen kahden vuoden takuuaika, silloin rakentajan vastuu aliurakoitsijasta voi päättyä kahden vuoden jälkeen, ja aliurakoitsija tai tavarantoimittaja voivat ottaa ylimenevältä ajalta vastuun suoraan tilaajalle.