Isännöitsijän vastuut -palvelu
Isännöitsijän vastuut -palvelumme on tarkoitettu taloyhtiöille, osakkaille ja isännöitsijöille.
Isännöitsijän vastuut – palvelun sisältö
Edustamme sitten taloyhtiötä ja sen hallitusta, osakkaita (asukkaita) tai isännöitsijää, pyrimme ensiksi saamaan riittävän selvän näkemyksen osapuolten vastuista käsillä olevassa asiassa. Kun osapuolilla on riittävän yhtenäinen käsitys omasta oikeudellisesta asemastaan, asiassa on edellytyksiä löytää sovintoratkaisuja.
Isännöitsijän vastuu -palvelumme avulla pyrimme ensisijaisesti sovintoon. Samalla valmistaudumme näytön osalta aina myös mahdolliseen riitaan siltä varalta, että sovintoratkaisua ei saada. Se miten jutun alku hoidetaan, vaikuttaa merkittävästi siihen, saadaanko sovinto aikaiseksi ja miten mahdollisessa myöhemmässä riidassa menestytään.
Isännöitsijän vastuut – palvelun toimitusaika
Kiinteistölakimiehemme ryhtyvät toimeen tyypillisesti viikossa toimeksiantosopimuksen solmimisesta. Nopeammasta palvelun aloittamisesta tulee sopia erikseen.
Isännöitsijän vastuut – palvelun hinta
Isännöitsijän vastuu -palvelun hinta riippuu asiasta, sen laadusta ja käytetystä ajasta. Alla on tyypillinen hinta (alv 0 %) alkuvaiheen työstä. Noudatamme työssämme täältä löytyvää tuntihinnoittelua.
- Juridisen aseman selvittäminen ja suositusten antaminen: 500,00 – 1 000,00 euroa
Asiakkaidemme toimeksiannot hoidetaan nopeasti, selkeästi ja tehokkaasti.
Luotettava valinta
Isännöitsijän vastuu – tyypillinen prosessi
-
1
Tilanneanalyysi
- Otamme jutun haltuun – selvitämme osapuolten oikeudellisen aseman saadun materiaalin, palaverin ja asiantuntemuksemme perusteella
- Annamme suositukset toimeksiantajalle
-
2
Alkutoimenpiteet
- Teemme tarpeelliset toimet, jotta toimeksiantaja ei synny oikeudenmenetyksiä
- Neuvomme toimet, mitä, miten ja milloin asiassa tulee tehdä
-
3
Reklamaatio ja vaatimusten esittäminen tai vastaaminen
- Laadimme tarvittavat reklamaatiot ja vaatimukset tai
- Vastaamme esitettyihin reklamaatioihin
-
4
Yhteinen tilannekuva – sovittelu tai oikeusprosessi
- Pyrimme saavuttamaan yhteisen tilannekuvan
- Pyrimme sovintoon samalla riitaan varautuen
- Hoidamme oikeusprosessin, jos sovintoa ei saavuteta
Ota yhteyttä
Ensimmäinen puhelu on veloitukseton kartoituspuhelu.
Lähipalvelupisteet:
Helsinki (Vantaa ja Espoo) | Turku | Tampere | Rauma | Uusikaupunki
Etäpalveluna:
Lahti | Jyväskylä | Vaasa | Kuopio | Seinäjoki | Lappeenranta | Hämeenlinna | Kouvola | Mikkeli | Joensuu | Oulu | Rovaniemi
Isännöitsijän vastuu
Isännöitsijän vastuusta yleisesti
Isännöitsijä vastaa kiinteistön ja sen hallinnon päivittäisestä johtamisesta. Tähän kuuluu muun muassa taloudenhoito, kuten budjetointi, laskujen maksaminen ja tilinpito. Isännöitsijä vastaa myös kiinteistön kunnossapidosta, korjaushankkeiden suunnittelusta ja toteutuksesta, sekä viestinnästä osakkeenomistajille. Hän toimii yhteyslinkkinä taloyhtiön hallituksen ja osakkeenomistajien välillä, vastaa osakkaiden kysymyksiin ja tiedottaa taloyhtiön päätöksistä. Lisäksi isännöitsijä voi valmistella hallituksen kokouksia, ja hänellä on usein tärkeä rooli taloyhtiön yhtiökokouksessa. Kaikessa toiminnassaan isännöitsijän tulee noudattaa isännöintialan eettisiä ohjeita ja lakeja.
Isännöitsijän vastuu taloyhtiössä
Isännöitsijän ottaminen taloyhtiöön ei ole pakollista. Jos taloyhtiössä kuitenkin on isännöitsijä, kuuluu isännöitsijän vastuulle useita sellaisia tehtäviä, jotka muuten olisivat taloyhtiön hallituksen vastuulla. Taloyhtiön kannalta on tärkeää, että isännöitsijä tuottaa yhtiölle konkreettista hyötyä vastineeksi rahalle, jonka taloyhtiö maksaa isännöintipalvelusta. Mutta mitä isännöitsijältä voidaan edellyttää?
Kuten yhtiön hallituksenkin, myös isännöitsijän tulee lain mukaan toimia tehtävässään huolellisesti ja edistää yhtiön etua. Tämä tarkoittaa, että isännöitsijältä edellytetään perehtyneisyyttä taloyhtiön asioihin.
Isännöitsijän vastuu taloyhtiössä on tuntea yhtiöjärjestyksen määräykset sekä asunto-osakeyhtiölain olennaisimmat säännökset ja noudattaa niitä toiminnassaan. Yksi keskeinen sääntö on osakkeenomistajien yhdenvertaisuus, joka tarkoittaa, että taloyhtiön tulee päätöksenteossa ja esimerkiksi remonttien suhteen kohdella kaikkia osakkeenomistajia yhtenevästi.
Isännöitsijältä vaaditaan muun muassa tietämystä siitä, kenelle kuuluu osakehuoneistossa kunnossapitovastuu ja millaisia muutostöitä osakkaat saavat huoneistoissaan tehdä. Tämä tarkoittaa, että isännöitsijän vastuu pitää monesti sisällään paljon selvittelytyötä ja tiedusteluihin vastaamista.
Isännöitsijän vastuulle kuuluvat tehtävät
Isännöitsijän vastuulla on asunto-osakeyhtiölain mukaan seuraavista tehtävistä huolehtiminen:
- huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidosta
- hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti
- vastata siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty
- antaa hallituksen jäsenille tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.
Lisäksi isännöitsijän vastuulla on pyynnöstä antaa isännöitsijäntodistus ja pitää ajan tasalla ne tiedot, joita isännöitsijäntodistuksen antamiseen tarvitaan. Näihin kuuluvat muun muassa seuraavat tiedot:
- yhtiön taloudellinen tila
- tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista
- tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista
- osakkeenomistajan erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet
- selvitys lainavastuista, jos vastuu yhtiön lainoista kohdistuu eri tavoin eri osakkeenomistajiin.
Hallitus voi antaa isännöitsijälle tarkempia ohjeita siitä, mitä isännöitsijän vastuulle kuuluu ja millainen työnjako hallituksen ja isännöitsijän välillä vallitsee. Hallitus voi myös erikseen valtuuttaa isännöitsijän hoitamaan joitakin sellaisia tehtäviä, jotka kuuluvat lain nojalla hallituksen vastuulle. Isännöitsijä ei kuitenkaan saa noudattaa sellaista hallituksen määräystä, joka on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Tässä asiassa isännöitsijältä edellytetään omaa harkintakykyä: isännöitsijä ei vapaudu vastuusta sillä perusteella, että hän on noudattanut hallituksen käskyjä.
Isännöitsijän vastuu – taloyhtiön kunnossapitotyöt, vesivahinko tai kosteusvaurio
Yksi merkittävä isännöitsijän tehtävä on taloyhtiön vastuulla olevien korjausten ja remonttien järjestäminen.
Useimmiten kunnossapitotarve liittyy joko käyttöiän päässä olevien rakenteiden uusimiseen kuten putkiremonttiin tai julkisivuremonttiin, tai erilaisiin vauriokorjauksiin. Yleensä tällaiset vauriot ovat vesivahinkoja tai kosteusvaurioita osakehuoneistoissa.
Pääsääntöisesti sellaiset korjaustyöt, joiden järjestämisestä isännöitsijällä on vastuu, kuuluvat myös taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Tällöin isännöitsijän huolelliseen toimintaan voidaan katsoa kuuluvan esimerkiksi korjaustöiden kilpailuttaminen, luotettavan tekijän etsiminen ja sen varmistaminen, että taloyhtiön varoja ei käytetä remonttiin enemmän kuin on tarpeen.
Isännöitsijä joutuu usein puuttumaan myös osakkaiden omiin kunnossapito- ja muutostöihin, vaikka ne eivät suoraan kuulu taloyhtiön vastuulle. Isännöitsijän vastuu kiinteistöstä ja rakennuksista tarkoittaa nimittäin myös, että isännöitsijä valvoo, että osakkeenomistajien omat remontit eivät aiheuta vahinkoa naapureille tai yhtiön rakenteille ja että remonteista ilmoitetaan asianmukaisesti. Kun remontti-ilmoitukset kulkevat isännöitsijän kautta, isännöitsijän on myös olennaista tietää, mitkä remontit ovat sallittuja ja mihin osakkeenomistaja ei saa ryhtyä pelkällä omalla ilmoituksella.
Seuraamukset isännöitsijän vastuun laiminlyönnistä
Taloyhtiön hallituksella on velvollisuus valvoa isännöitsijän toimintaa sekä puuttua siihen, jos isännöitsijä menettelee lain, yhtiöjärjestyksen tai taloyhtiön edun vastaisesti tai muutoin asiattomasti.
Isännöitsijällä on velvollisuus korvata vahinko, jonka hän aiheuttaa tahallaan tai huolimattomuudesta joko taloyhtiölle tai osakkeenomistajalle. Jos isännöitsijänä on yhteisö eli isännöintitoimisto, korvausvastuussa ovat isännöintiyritys sekä päävastuullinen isännöitsijä. Jos vahinko on aiheutettu yhdessä jonkun muun tahon kuten hallituksen kanssa, isännöitsijä vastaa vahingossa yhteisesti muiden vahingonaiheuttajien kanssa. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että korvausvastuu jakautuisi aina tasan esimerkiksi hallituksen ja isännöitsijän välillä, vaan vastuun jakautumisessa voidaan huomioida isännöitsijän ammattiin liittyvä erityinen asiantuntemus: isännöitsijältä voidaan usein odottaa kattavampaa tietämystä esimerkiksi asunto-osakeyhtiölaista kuin taloyhtiön hallituksen maallikkojäseneltä.
Taloyhtiön kannattaa huomioida, että sen ja isännöitsijän välisessä isännöintisopimuksessa voi olla myös sovittu erityisehtoja isännöitsijän korvausvastuusta tai sellaisista isännöitsijän velvollisuuksista, joiden vastainen toiminta voi velvoittaa isännöitsijän maksamaan sopimusperusteista vahingonkorvausta.
Viime kädessä hallitus voi erottaa isännöitsijän, jos isännöitsijä laiminlyö vastuunsa. Isännöitsijän erottamiselle ei laissa vaadita erityistä syytä, vaan hallituksella on aina valta päättää isännöitsijän erottamisesta. Isännöintisopimuksessa on kuitenkin voitu sopia lisäehtoja isännöintisopimuksen päättämisestä ja sopimuksen päättämisen seuraamuksista, joten taloyhtiön kannattaa tutustua myös isännöintisopimukseen, jos koko isännöintitoimisto aiotaan vaihtaa eikä vain vaihdeta isännöitsijää saman toimiston sisällä. Useimmiten isännöitsijän erottamiseen tai isännöintisopimuksen päättämiseen johtaa taloyhtiön säästötarve tai tyytymättömyys isännöitsijän toimintaan.
Näyttötaakka isännöitsijän vastuiden laiminlyönnistä
Jos isännöitsijän väitetään yleisesti toimineen huolellisuusvelvoitteensa tai yhtiön edun vastaisesti, tähän väitteeseen vetoavan tulee näyttää toteen, että isännöitsijä on laiminlyönyt vastuitaan. Sen sijaan jos isännöitsijä on rikkonut lakia tai yhtiöjärjestyksen määräystä, lähtökohtaisesti oletetaan, että isännöitsijä on toiminut huolimattomasti. Vastuusta vapautuakseen isännöitsijä voi tällöin joutua näyttämään, että hän on toiminut huolellisesti.