Urakoitsijaystävällinen urakkasopimus

Mikä on urakkasopimus?

Urakkasopimuksia käytetään yleisesti yritysten välisissä rakennusurakoissa, mutta myös yksityishenkilön ja yrityksen välisissä rakennusprojekteissa. Urakkasopimuksessa urakan tilaaja ja urakoitsija päättävät urakan ehdoista.

Urakkasopimuksesta on olemassa erilaisia versioita sen mukaan, millaista urakkaa ollaan toteuttamassa. Esimerkiksi kevyempi pienurakkasopimus sopii yksinkertaisiin tai lyhytkestoisiin urakoihin, joissa ei juuri käytetä alihankkijoita. Laajempi KVR-urakkasopimus eli kokonaisvastuu-urakkasopimus taas tehdään silloin, kun urakoitsija huolehtii sekä urakan suunnittelusta että toteutuksesta.

Urakkasopimus määrittelee osapuolten vastuut ja velvollisuudet projektin toteuttamisessa. Hyvä urakkasopimus varautuu myös viivästyksiin ja virheisiin sekä osapuolten maksukyvyttömyystilanteisiin.

Urakkasopimuksen keskeiset ehdot

Milloin ja miten urakkasopimus tehdään?

Urakkasopimuksen osapuolia ovat urakoitsija ja työn tilaaja. Urakkasopimus tehdään yleensä siinä vaiheessa, kun tilaaja on hankkinut urakkakohteeseen suunnitelmat sekä tarvittavat luvat. Urakkasopimuksessa on kuitenkin mahdollista myös siirtää suunnitteluvastuuta urakoitsijalle. Jos urakoitsija myös suunnittelee urakan, on kyseessä KVR-urakkasopimus eli kokonaisvastuu-urakka.

Urakkasopimus on pätevä myös suullisena, mutta se kannattaa aina tehdä kirjallisesti, jotta jälkeenpäin voidaan palata siihen, mitä on sovittu. Myöskään vakuutusyhtiöt eivät yleensä korvaa urakan yhteydessä syntyvää vahinkoa, jos urakasta ei ole kirjallista sopimusta.

Urakkasopimuksesta käyvät ensinnäkin ilmi sopimuksen osapuolet sekä urakan kohde. Lisäksi sopimukseen kannattaa sisällyttää seuraavat ehdot:

Urakan hinta, aikataulu, maksuehdot ja työnjako

1. Hinta: Urakan hinta voi olla kiinteä tai tuntiperusteinen. Hinta voi sisältää materiaalit, tai materiaalikulut voidaan määrittää erikseen. Hinnan peruste kannattaa sopia selvästi ja tuntiperusteisessa hinnoittelussa lisäksi arvioida, montako tuntia urakkaan kuluu. On tärkeää kirjata, mitä hintaan kuuluu ja mitä siihen ei kuulu.
2. Aikataulu: Rakentamisen urakkasopimus määrittää, mikä on urakan aikataulu. Aikataulun kannattaa varsinkin isoissa urakoissa olla monivaiheinen, jotta mahdolliset viivästykset havaitaan ja niihin voidaan puuttua varhain.
3. Maksuaikataulu: Tavallisesti urakka maksetaan, kun se on valmis, tai erissä urakan edistyessä. Maksuaikataulu kannattaa suhteuttaa urakan edistymistahtiin. Tilaajan on helpompi valvoa urakan toteutumista, jos työvaiheista maksetaan vasta, kun ne on suoritettu. On hyvä myös miettiä, miten voidaan minimoida tappiot, jos joku osapuolista joutuu maksuvaiheuksiin kesken urakan.
4. Työnjako: Kuka hankkii materiaalit, milloin ja mistä?
5. Lisätyöt: Urakan aikana tulee yleensä lisätöiden tarvetta, johon on hyvä varautua urakkasopimuksessa. Urakoitsija ei saa oma-aloitteisesti tehdä muuta työtä kuin mistä urakkasopimuksessa on sovittu. Osapuolten kannattaa sopia esimerkiksi, kuinka suurella summalla lisätöitä voidaan tehdä ja miten lisätyötilaukset tehdään.

Rakentamisen urakkasopimus ja alihankkijat

Urakkasopimuksessa on tavallista sopia, saako urakoitsija käyttää alihankkijoita urakan toteuttamisessa. Tilaajan edun mukaista on vaatia kirjalliset tiedot aliurakoitsijoista ja kunkin aliurakoitsijan työosuudesta. Pääsääntöisesti urakoitsija vastaa myös aliurakoitsijoidensa suorituksista tilaajalle, mutta aliurakoitsijoiden tiedoista on silti hyötyä tilaajalle virhetilanteissa. Tilaaja voi tietyin edellytyksin periä vahingonkorvausta aliurakoitsijalta, jos pääurakoitsija on maksukyvytön. Tätä varten tilaajan on tiedettävä, mitä kunkin aliurakoitsijan vastuulla on ollut.

Urakkasopimuksen sudenkuopat: huomioi nämä

Viivästykset ja virhevastuu

Urakkasopimuksen yksi tehtävä on varautua urakan viivästymiseen sekä virhetilanteisiin. Jos aikataulu laahaa tai rakennusmateriaaleissa on puutteita, kuka korvaa ja kuinka paljon?

Urakan suorittamista valvoo yleensä tilaajan palkkaama valvoja, jonka kanssa tilaaja tekee erillisen valvontasopimuksen. Urakan aikana tai sen jälkeen voi tulla esiin virheitä. Hyvä rakentamisen urakkasopimus auttaa määrittämään:

• milloin kyseessä ei ole sopimuksen mukainen suoritus
• kuka on vastuussa virheestä
• miten virhe korjataan tai hyvitetään

Hyvä urakkasopimus auttaa kohdentamaan vastuut ja velvollisuudet oikein. Olisi esimerkiksi kohtuutonta, jos urakoitsija voisi joutua vastuuseen urakan viivästymisestä, vaikka viivästys johtuisi seikasta, joka on urakan tilaajan vastuulla.

Urakoitsija vastaa myös aliurakoitsijoidensa ja tavarantoimittajiensa virheistä tilaajalle. Urakoitsijan kannattaakin tehdä alihankinta- ja toimitussopimukset huolellisesti ennen urakkaa, jotta hän ei joudu lopulliseen vastuuseen virheistä, jotka eivät ole hänen omiaan. Osapuolten kannattaa myös sopia, kuka hankkii urakkakohteeseen vakuutukset. Urakoissa voi olla kyse huomattavista summista, jotka ylittävät urakoivan yrityksen maksukyvyn. Sen vuoksi on myös tilaajan etu vaatia, että urakoitsijan vastuuvakuutus on voimassa.

Lopuksi on tärkeää muistaa, että mikäli urakan aikana ilmenee tarvetta poiketa urakkasopimuksen sisällöstä, kaikki poikkeusjärjestelyt kannattaa sopia kirjallisesti ja nimenomaisesti. Vaikka urakkasopimus olisi laadittu huolellisesti, siltä katoaa pohja, jos paperilla lukee yhtä ja käytännössä toimitaan toisin.

Huomioi yleiset sopimusehdot (YSE 1998)

Urakkasopimuksien osaksi liitetään usein rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998), jolloin myös niistä tulee urakkasuhteen ehtoja. Yritysten välisessä sopimustoiminnassa pääsääntönä on, että sopimukseen liitetyt yleiset ehdot sitovat, vaikka toinen osapuoli olisi jättänyt ne lukematta. Siksi on tärkeää, että molemmat osapuolet tuntevat yleisten sopimusehtojen sisällön ja pohtivat, hyväksytäänkö ehdot sopimuksen osaksi sellaisinaan vai muutetaanko niitä. Lisäksi on tarkistettava, että urakkasopimus ja yleiset sopimusehdot eivät vahingossa ole ristiriidassa toistensa kanssa, ainakaan siten, että urakkasopimus ei selvennä, mitä ehtoa ensisijaisesti sovelletaan.

Valmiit urakkasopimuspohjat – käytä varoen

Netistä on ostettavissa valmiita urakkasopimuspohjia, joten räätälöidyn urakkasopimuksen teettäminen asiantuntijalla saattaa tuntua turhalta rahanmenolta. Kannattaa kuitenkin pitää mielessä, että urakkasopimus määrittelee koko urakan kaikki vastuut, velvollisuudet ja korvaukset, joten kustannussäästön hakeminen urakkasopimuksen laatimisvaiheessa voi kostautua.

Valmiiden sopimuspohjien laatu vaihtelee, sillä yleensä sopimuspohjaa ei pääse näkemään ennen ostoa. Valmista sopimuspohjaa harkittaessa kannattaakin tiedostaa, että valmispohja ei pysty vastaamaan yhdenkään tietyn urakan tarpeisiin täsmällisesti, vaan se on enemmänkin kokoelma yleisimmin käytettyjä ehtoja. Yleisissä sopimuspohjissa on myös toisinaan juridisen kuuloisia ehtoja, joiden merkitys ei aukea urakoitsijalle tai työn tilaajalle. On riskialtis lähtökohta, että omaa urakkasopimustaan ja sen tuottamia oikeuksia ja velvollisuuksia ei täysin ymmärrä.

On myös hyvä huomata, että usein yritys tekee paljon samankaltaisia urakoita, etenkin jos kyseessä on pienurakkasopimus. Kerran kunnolla tehtyä urakkasopimusta voi käyttää jatkossa uuden urakoiden pohjana. Jokaisen urakkasopimuksen laatimista ei siis tarvitse aloittaa tyhjästä. Näin yksittäisen urakkasopimuksen hinnaksi jää lopulta varsin maltillinen summa siihen nähden, että hyvin tehty ja juuri sinun tarpeisiisi räätälöity urakkasopimus voi säästää yritykseltä isojakin kuluriskejä.