Mikä on hallinnanjakosopimus?

Hallinnanjakosopimus on kiinteistön yhteisomistajien välinen sopimus, jossa sovitaan siitä, miten kiinteistöä käytännössä hallitaan. Kyse ei ole omistuksen jakamisesta uudelleen, vaan siitä, että kullakin omistajalla on oikeus käyttää ja hallita sovittua aluetta tai rakennusta ikään kuin yksin.

Esimerkiksi kaksi omistajaa voivat sopia, että toinen käyttää tontin eteläpuolta ja toinen pohjoispuolta, tai että kumpikin saa yksinoikeuden omaan rakennukseensa kiinteistöllä.

Sopimuksella selvennetään omistajien välisiä käyttöoikeuksia ja vältetään tilanteet, joissa jokaisella olisi periaatteessa oikeus käyttää koko kiinteistöä, mutta käytännössä tämä johtaisi epäselvyyksiin ja ristiriitoihin.

Hallinnanjakosopimus voi sisältää määräyksiä myös yhteiskäyttöalueista, kunnossapitovastuista, kustannusten jaosta ja esimerkiksi rakennusoikeuden käytöstä. Sopimus voidaan tehdä vapaamuotoisesti, mutta sen rekisteröinti Maanmittauslaitoksessa antaa sille vahvemman oikeusvaikutuksen, koska se sitoo myös kolmansia osapuolia, kuten kiinteistön tulevia omistajia ja velkojia.

Kuka laatii hallinnanjakosopimuksen?

Hallinnanjakosopimukseen tulevasta sisällöstä sopivat lähtökohtaisesti kiinteistön yhteisomistajat keskenään. He voivat määritellä sopimuksessa, miten kiinteistöä käytetään ja kuka hallitsee mitäkin aluetta tai rakennusta.

Vaikka sopimus voidaan tehdä vapaamuotoisesti kiinteistönomistajien kesken, suosittelemme vahvasti sen laatimista lakimiehen avulla. Lakimies osaa huomioida sopimuksessa mahdolliset tulevat muutostilanteet, juridiset riskit sekä varmistaa, että sopimus täyttää kaikki kirjaamista ja oikeusvaikutuksia koskevat edellytykset.

Teettämällä sopimus lakimiehellä vältetään tulkintaepäselvyydet ja varmistetaan, että sopimus palvelee aidosti osapuolten etuja sekä on tarvittaessa pätevä myös ulkopuolisia kohtaan.

Onko hallinnanjakosopimus pakollinen?

Hallinnanjakosopimuksen tekeminen ei ole lain mukaan pakollista. Kiinteistön yhteisomistajat voivat järjestää hallintansa haluamallaan tavalla, ja maakaaressa hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen ilmaistaan muotoilulla ”saadaan kirjata”, mikä viittaa sen vapaaehtoisuuteen.

Myöskään kirjaaminen ei ole pakollista, vaikka sopimus olisi laadittu. Kirjaaminen kuitenkin vahvistaa sopimuksen oikeusvaikutuksia ja tuo siihen julkisen luotettavuuden, mikä on erityisen tärkeää, jos sopimuksen halutaan sitovan myös myöhempiä omistajia tai ulkopuolisia.

Vaihtoehtoisia hallintamuotoja ovat esimerkiksi kiinteistön yhtiöittäminen asunto-osakeyhtiöksi tai keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi. Tällöin hallinta määräytyy yhtiöjärjestyksen ja osakkeiden perusteella. Näitä vaihtoehtoja voidaan myös yhdistää hallinnanjakosopimuksen kanssa, mikäli se on tarkoituksenmukaista.

Vaikka sopimus ei ole pakollinen, se on monessa tilanteessa erittäin hyödyllinen. Se helpottaa muun muassa vakuuskäyttöä, sillä kirjattu hallinnanjakosopimus tekee määräosasta itsenäisesti vakuuskelpoisemman pankkilainan näkökulmasta.

Voiko hallinnanjakosopimusta muuttaa?

Hallinnanjakosopimusta voidaan muuttaa, mutta muutokseen sovelletaan osin samoja periaatteita kuin alkuperäisen sopimuksen laatimiseen ja kirjaamiseen. Muutos edellyttää osapuolten yhteisymmärrystä ja uuden sopimuksen tekemistä.

Jos hallinnanjakosopimus on kirjattu kiinteistön tietoihin ja kiinteistöön on haettu kiinnitys tai kirjattu muu erityinen oikeus, muutosta ei voida kirjata ilman sellaisten oikeudenhaltijoiden suostumusta, joiden asema muuttuisi olennaisesti huonommaksi. Tämä suostumusvaatimus ei kuitenkaan koske vähäisiä muutoksia, joiden ei voida katsoa heikentävän muiden oikeuksia.

Kirjaamista koskevat samat menettelyt kuin alkuperäisen sopimuksen kohdalla, ja kirjaamishakemuksen voi tehdä kuka tahansa yhteisomistajista tai kirjattavan oikeuden haltija. Muuttaminen on yleensä perusteltua tilanteissa, joissa kiinteistön käyttöön liittyvät olosuhteet ovat muuttuneet olennaisesti.

On kuitenkin hyvä huomata, että muutoksen kirjaaminen edellyttää tarkkaa harkintaa ja saattaa vaatia useiden osapuolten yhteistyötä, erityisesti jos kiinteistöön kohdistuu muita oikeuksia.

Pitääkö hallinnanjakosopimus uusia?

Hallinnanjakosopimusta ei tarvitse uusia automaattisesti, ellei sopimuksessa ole erikseen sovittu sen olevan voimassa määräajan. Jos voimassaoloaikaa ei ole määritelty, sopimus on lähtökohtaisesti voimassa toistaiseksi.

Kirjattu hallinnanjakosopimus säilyttää pätevyytensä, ja se sitoo sekä alkuperäisiä osapuolia että uusia omistajia, mikäli sopimus on asianmukaisesti rekisteröity. Rekisteröity sopimus tarjoaa suojaa myös osakkaiden velkojia vastaan ja turvaa hallintaa esimerkiksi perintö- tai myyntitilanteissa.

Sopimuksen uusiminen tulee kyseeseen lähinnä silloin, kun olosuhteet muuttuvat olennaisesti tai kun hallintajärjestelyt halutaan päivittää vastaamaan nykytilannetta. Muussa tapauksessa sopimus pysyy voimassa sellaisenaan.

Hallinnanjakosopimuksen tarkoitus on yleensä olla pitkäaikainen ratkaisu, joka tarjoaa omistajille ennakoitavuutta ja oikeudellista turvaa pitkälle tulevaisuuteen.

Voiko hallinnanjakosopimuksen purkaa?

Hallinnanjakosopimuksen purkaminen on mahdollista, mutta se ei tapahdu automaattisesti tai yksipuolisesti. Sopimuksen purkaminen edellyttää pääsääntöisesti olosuhteiden olennaista muuttumista verrattuna siihen tilanteeseen, jossa sopimus on aikoinaan tehty.

Sopimus ei siis lakkaa olemasta pelkästään sillä perusteella, että yksi omistajista ei enää halua noudattaa sitä. Tällöin sopimuksen sitovuus säilyy, ellei yhteisesti sovita toisin tai muutoksille ole painavia oikeudellisia perusteita.

Olosuhdemuutosten on oltava sellaisia, että ne horjuttavat sopimuksen alkuperäistä tarkoitusta tai tekevät siitä kohtuuttoman jollekin osapuolelle.

Miten hallinnanjakosopimus puretaan?

Hallinnanjakosopimuksen purkaminen edellyttää arviointia siitä, onko kyseessä määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Jos sopimuksen voimassaoloajasta ei ole sovittu erikseen, sopimus katsotaan toistaiseksi voimassa olevaksi.

Sopimusoikeudessa vallitsevan periaatteen mukaan tällaisia sopimuksia voi pääsääntöisesti irtisanoa, mutta tämä irtisanomisoikeus ei ole täysin rajoittamaton. Hallinnanjakosopimuksen osalta irtisanomista voidaan rajoittaa sitomalla se olosuhteiden olennaiseen muuttumiseen. Tällöin irtisanominen on sallittua vain, jos sopimuksen tarkoitus ei enää toteudu tai jos olosuhteet ovat muuttuneet merkittävästi. Toki sopimuksen voi purkaa myös osapuolten yhteisellä sopimuksella.

Käytännössä sopimus voi lakata olemasta voimassa, jos esimerkiksi kiinteistön määräosien omistajat ovat kuolleet ja rakennus jää ilman käyttöä vakituisena asuntona. Oikeuskäytännössä tällaisia tilanteita on pidetty perusteltuina sopimuksen purkamiseen.

Sopimus ei ole tarkoitettu ikuiseksi, vaan sen tulee palvella yhteisomistajien alkuperäistä, yleensä käytännöllistä tai asumiseen liittyvää tarkoitusta. Vaikka hallinnanjakosopimus olisi kirjattu Maanmittauslaitoksen rekisteriin, kirjaaminen ei estä sopimuksen purkamista, jos käyttöolosuhteet muuttuvat merkittävästi.

Kirjattu sopimus ei ole peruuttamaton, vaan se voidaan poistaa rekisteristä olosuhteiden niin edellyttäessä tai sopimuksen osapuolten niin sopiessa.

Hallinnanjakosopimuksesta on hyötyä kiinteistön hallinnan selkeyttämisessä

Hallinnanjakosopimus ei ole lainsäädännön mukaan pakollinen, mutta käytännössä se voi olla erittäin hyödyllinen työkalu kiinteistön hallinnan selkeyttämisessä. Kiinteistöillä on usein useita omistajia, joilla on yhtäläiset käyttöoikeudet koko kiinteistöön.

Ilman sopimusta yksittäisellä omistajalla ei ole yksinomaista määräysvaltaa mihinkään kiinteistön osaan, vaan kaikki päätökset vaativat yhteisymmärrystä. Tämä voi rajoittaa kiinteistön käyttöä ja aiheuttaa epäselvyyksiä. Hallinnanjakosopimuksella voidaan sopia siitä, kuka käyttää mitäkin osaa kiinteistöstä, ilman että kiinteistön omistusrakennetta tarvitsee muuttaa.

Aina kiinteistön lohkominen ei ole mahdollista kaavamääräysten tai viranomaisten rajoitusten vuoksi. Tällöin hallinnanjakosopimus tarjoaa joustavan ja käytännöllisen vaihtoehdon omistuksen käytännön toteuttamiseen.

Sopimus mahdollistaa sen, että kukin omistaja voi käyttää omaa osaansa kiinteistöstä vapaammin, mikä helpottaa myös rakentamista, kunnossapitoa ja kustannusten jakoa. Sopimus voidaan räätälöidä tilanteeseen sopivaksi ja siihen voidaan sisällyttää määräyksiä esimerkiksi yhteiskäyttöalueista, kunnossapitovastuista ja mahdollisista rakennusoikeuksista.

Hallinnanjakosopimus tuo turvaa muuttuvissa tilanteissa

Vaikka omistajat olisivat keskenään sovussa, voi hallinnanjakosopimus olla tärkeä ennakoinnin väline. Elämäntilanteet muuttuvat, ja esimerkiksi yhden omistajan halu myydä osuutensa voi aiheuttaa epävarmuutta, ellei sopimusta ole tehty. Ilman selkeää sopimusta ostajaehdokas ei välttämättä pysty arvioimaan, mitä kiinteistön osuutta hän olisi ostamassa, mikä voi estää kaupan syntymisen. Hallinnanjakosopimuksella voidaan määrittää tarkasti, mikä osa kiinteistöstä kuuluu myytävään osuuteen, ja näin helpottaa kauppaa.

Lisäksi rekisteröity hallinnanjakosopimus suojaa muita omistajia toisen omistajan velkojilta. Velkoja ei voi vaatia koko kiinteistön myyntiä velan perimiseksi, vaan vain velallisen hallinta-alue voidaan myydä. Tämä suojaa kiinteistöä ja muiden omistajien oikeuksia tehokkaasti. Siksi sopimuksen tekeminen on suositeltavaa myös silloin, kun kaikki sujuu hyvin, sillä se toimii turvaverkkona yllättävissä tilanteissa.

Hallinnanjakosopimuksen haasteet

Koska hallinnanjakosopimuksen sisältöä ei säädellä lailla, sopimuksen laatiminen voi tuntua hankalalta erityisesti henkilöille, jotka eivät ole aiemmin törmänneet vastaaviin tilanteisiin. Omistajilla ei välttämättä ole selkeää käsitystä siitä, miten heidän toiveensa voidaan juridisesti ilmaista tai mitä asioita tulisi ottaa huomioon sopimuksessa. Tämä voi aiheuttaa epävarmuutta ja jopa virheellisiä ratkaisuja, jos sopimus tehdään puutteellisesti tai epäselvästi.

Yleisiä kysymyksiä ovat esimerkiksi se, miten sopimusta voi myöhemmin muuttaa, voiko joku irtautua sopimuksesta tai mitä tapahtuu, jos yksi omistajista kuolee. Lisäksi on tärkeää ymmärtää, miten sopimus saadaan sitovaksi tulevia omistajia ja velkojia kohtaan.

Pelkkä allekirjoitus ei riitä, vaan sopimus täytyy myös rekisteröidä, eli kirjata, Maanmittauslaitoksessa. Ilman asianmukaista rekisteröintiä sopimus ei sido muita kuin sen alkuperäisiä osapuolia, eikä se anna suojaa esimerkiksi perintötilanteessa.

Sitooko hallinnanjakosopimus?

Hallinnanjakosopimuksen sitovuus riippuu pitkälti siitä, onko se rekisteröity oikein. Vain oikein rekisteröity sopimus sitoo kiinteistön uusia omistajia tai velkojia. Ilman rekisteröintiä sopimus on voimassa vain niiden välillä, jotka ovat sen alun perin allekirjoittaneet.

Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että perilliset tai ostajat voivat olla vailla velvoitetta noudattaa aiemmin tehtyä sopimusta ja voivat vaatia kiinteistön myyntiä yhteisomistuksen purkamiseksi. Näin ollen puutteellisesti laadittu tai rekisteröimätön hallinnanjakosopimus voi johtaa siihen, että sen suoja on näennäinen eikä se estä kiinteistön myyntiä tai muita muutoksia.

Siksi hallinnanjakosopimuksen oikeudellinen pätevyys ja asianmukainen kirjaaminen ovat avainasemassa, jotta sopimus todella täyttää tarkoituksensa ja tarjoaa sen tuoman suojan kaikissa tilanteissa.