Osakkaan vastuu taloyhtiössä

Osakkaan vastuu taloyhtiössä

Osakkaalla tarkoitetaan tässä tapauksessa taloyhtiön osakkeenomistajaa, eli asunnon omistajaa. Osakkeenomistajalla on taloyhtiössä useita vastuita ja velvoitteita. Näistä kunnossapitovastuu on yksi yleisimmistä keskustelun ja erimielisyyksien aiheista taloyhtiössä. Osakkaan kannattaa ottaa selvää velvoitteistaan varmistaakseen, että hän on vastuussa vain siitä, mihin hänellä on lain mukaan velvollisuus.

Mitä osakkeenomistajan vastuu kattaa?

Osakkeenomistajan vastuut ja velvoitteet

Osakkeenomistajan tärkeimmät vastuut taloyhtiössä voidaan tiivistää seuraavasti:

1. Vastikkeen maksaminen
2. Huoneiston käyttö niin, ettei muille asukkaille, huoneistoille tai taloyhtiölle aiheudu haittaa tai vahinkoa
3. Huoneiston sisätilojen, pintojen ja kiinteiden kalusteiden kunnossapito
4. Oman huoneiston hoitaminen huolellisesti
5. Remonttien toteuttaminen niin, etteivät taloyhtiön rakenteet vahingoitu
6. Remonteista ilmoittaminen taloyhtiölle silloin, kun remontti voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla oleviin tiloihin tai yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.

Osakkeenomistajan vastuut ja velvoitteet – kunnossapitovastuu

Vastiketta ja muut huomioon ottavaa elämistä lukuun ottamatta osakkaan keskeiset vastuut liittyvät huoneiston kunnossapitoon. Osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat huoneiston pinnat ja kiinteät kalusteet. Osakkaan vastuulle taas eivät kuulu huoneiston rakenteet ja eristeet eivätkä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yleensä tämä tarkoittaa, että myös huoneiston vesikalusteet ovat taloyhtiön vastuulla.

Osakkeenomistajalla on velvollisuus sallia taloyhtiölle pääsy huoneistoonsa silloin, kun taloyhtiön kunnossapitovastuun toteuttaminen sitä edellyttää. Osakkeenomistaja ei voi kieltäytyä remonteista, jotka ovat tarpeen taloyhtiön kunnossapitovastuun toteuttamiseksi.

Osakkeenomistajan vastuut – poikkeukset ja täsmennykset kunnossapitovastuun jakoon

Laissa on säädetty joitakin poikkeustilanteita, jotka täsmentävät osakkaan vastuun laajuutta:

1. Osakkeenomistajan tai vuokralaisen aiheuttama vahinko
2. Tavallinen kuluminen
3. Yhtiöjärjestyksen määräys

Ensinnäkään taloyhtiön ja osakkeenomistajan välinen kunnossapitovastuun jako ei päde tilanteessa, jossa taloyhtiön osakas tai hänen vuokralaisensa aiheuttaa vahinkoa huolimattomuuttaan tai tahallisesti. Osakkeenomistajalla on velvollisuus korvata vahingot, jotka on aiheutettu huolimattomuudella tai tahallisesti taloyhtiön omaisuudelle tai naapurien huoneistoille. Esimerkiksi tilanteessa, jossa osakkeenomistaja on aiheuttanut vesivahingon, taloyhtiö yleensä järjestää ja maksaa korjaukset kaikissa huoneistoissa, mutta vesivahingon aiheuttanut osakas voi joutua korvausvastuuseen taloyhtiötä kohtaan.

Toiseksi osakas ei ole vastuussa tavallisista elämisen jäljistä ja kulumisesta, vaikka se kohdistuisi taloyhtiön vastuulla oleviin huoneiston osiin. Sitä, mikä on tavallista kulumista, arvioidaan huoneistolle yhtiöjärjestyksessä määrätyn käyttötarkoituksen mukaan. Useimmiten huoneisto on joko asuinhuoneisto tai liiketila.

Kolmanneksi taloyhtiö voi yhtiöjärjestyksessä määrätä, että osakkaan kunnossapitovastuu poikkeaa laista. Jos taloyhtiössä on ollut esimerkiksi tavanomaista rakentaa märkätiloja jälkikäteenpäin kuten vanhoissa taloyhtiöissä toisinaan on, yhtiöjärjestyksessä on voitu määrätä, että näiden märkätilojen vesikalusteet tai vedeneristeet kuuluvat osakkaan vastuulle. Taloyhtiö ei voi siirtää omia vastuitaan osakkeenomistajalle, ellei siitä ole nimenomaista määräystä yhtiöjärjestyksessä. Silloinkin, kun yhtiöjärjestyksessä on määrätty poikkeavasta kunnossapitovastuusta, osakkaalla on oikeus vaatia, että taloyhtiö kohtelee kaikkia osakkaita yhdenvertaisesti.

Mitä kunnossapitovastuun toteuttaminen käytännössä tarkoittaa osakkaalle?

Osakkaan vastuu huoneiston kunnosta

Sitä, millaisessa kunnossa osakkeenomistajan on pidettävä huoneistonsa ja mikä on lain tarkoittamaa huoneiston huolellista hoitoa, arvioidaan tapauskohtaisesti. Lukuun ottamatta taloyhtiön pakollisia remontteja, osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus päättää, miten ja milloin hän haluaa toteuttaa huoneistossaan kunnossapitotöitä, jos haluaa. Nyrkkisääntönä voidaan kuitenkin pitää, että asunnon kunnosta ei saa aiheutua haittaa tai vahinkoa taloyhtiölle tai muille asukkaille. Kun osakas on vuokrannut huoneistonsa eteenpäin, hänen velvollisuutenaan on varmistaa, että myös vuokralainen hoitaa asuntoa huolellisesti.

Osakkaan vastuu remontista

Osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa taloyhtiölle sellaisista remonteista ja muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla oleviin tiloihin tai rakenteisiin taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Ilmoitusvelvollisuus voi syntyä myös sellaisista töistä, joissa ei kajota yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin, jos työt muutoin aiheuttavat haittaa kuten melua tai pölyä. Ilmoitus tehdään hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitus on tehtävä niin hyvissä ajoin ennen työn aloittamista, että se ehditään käsitellä ja taloyhtiö ehtii antaa sen tiedoksi niille osakkeenomistajille, joihin työ saattaa vaikuttaa. Ilmoittaminen on tärkeää myös siksi, että remontit ja muutostyöt saadaan merkittyä isännöitsijäntodistukseen. Jos huoneisto myöhemmin myydään, ostajalle on tärkeää, että tehdyt remontit ovat taloyhtiön hyväksymiä ja niistä löytyy merkintä taloyhtiöltä.

Osakkaan vastuu muutostyöstä

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää osakkeenomistajan muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi myös asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Yhtiöllä on halutessaan oikeus valvoa, että osakkeenomistajan kunnossapitotyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja.

Mitä tapahtuu, jos osakkeenomistaja laiminlyö velvollisuuksiaan?

Mahdollisia seuraamuksia lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisten velvoitteiden laiminlyönnistä ovat osakkeenomistajan korvausvastuu ja huoneiston otto taloyhtiön hallintaan.

Osakkeenomistajalle voi syntyä vahingonkorvausvastuu, jos osakkeenomistaja tahallaan tai huolimattomuuttaan aiheuttaa vahinkoa tiloissa, jotka kuuluvat taloyhtiön tai muun osakkaan kunnossapitovastuulle. Jos osakkeenomistaja laiminlyö teettää huoneistossaan kunnossapitotyön, ja laiminlyönnistä aiheutuu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, taloyhtiö voi myös teettää osakkaan vastuulle kuuluvan työn osakkaan kustannuksella. Osakkaan vastuu kattaa tällöin työn suorittamiseksi tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Jos osakkeenomistaja ei maksa vastikkeitaan tai viettää huoneistossa häiritsevää elämää, taloyhtiölle voi syntyä oikeus ottaa osakkeenomistajan huoneisto hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi. Tällöin osakkeenomistaja pysyy huoneiston omistajana, mutta menettää oikeuden käyttää huoneistoa. Huoneiston omistamiseen liittyvät velvollisuudet kuten vastikkeen maksu sen sijaan jatkuvat, vaikka huoneisto olisi taloyhtiön hallussa. Myös jos osakkeenomistaja laiminlyö velvollisuutensa hoitaa huoneistoa niin vakavasti, että hänen menettelystään aiheutuu haittaa yhtiölle tai muille asukkaille tai osakkeenomistajille, taloyhtiö voi ottaa osakkeenomistajan huoneiston hallintaansa. Esimerkiksi mittavan tavaramäärän säilyttäminen asuinhuoneistossa voi olla paloturvallisuusriski ja siten kiellettyä.