Myyjän vastuu asuntokaupassa – mitä tulee tietää

Tiivistelmä

• Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki olennaiset seikat, joita tämä ei voi itse helposti havaita.
• Osakehuoneistojen kaupassa vastuu kestää yleensä 2 vuotta, kiinteistön kaupassa 5 vuotta hallinnan siirtymisestä.
• Molemmissa kauppatyypeissä vastuu voi jatkua pidempään, jos myyjä on toiminut vilpillisesti tai erittäin piittaamattomasti ostajan oikeuksista.
• 10 vuoden vastuu koskee lähinnä uusia asuntoja ja rakennusalan vakuutuksia.
• Piilevä virhe on piilossa oleva, merkittävä vika.

Kuvittele, että olet myynyt kotisi ja muuttanut jo uuteen, mutta vuosien päästä entinen ostaja ottaa yhteyttä virheen vuoksi. Se, miten myyjän vastuu määräytyy, riippuu siitä, millainen asuntokauppa on kyseessä. Asuntokauppaa on kahdenlaista: 1. omakotitalon eli kiinteistön kauppa sekä 2. kerrostalo-, rivitalo- ja paritaloasunnon kauppa, jossa myydään asunto-osakkeita. Näitä koskevat eri lait, ja siksi myös myyjän vastuu määräytyy hieman eri tavoin. Tässä artikkelissa kerromme, kuinka pitkälle vastuu ulottuu ja milloin se päättyy. 

Mikä on omakotitalon myyjän vastuu? 

Omakotitalon myyjän vastuu on laaja ja perustuu siihen, että ostajalla on oikeus saada totuudenmukainen ja olennaisia asioita sisältävä kuva kaupan kohteesta. Vastuu kattaa sekä kiinteistön virheet että ne tiedot, joita myyjä antaa ostajalle, oli kyse suullisista tai kirjallisista tiedoista, asiakirjoista, kiinteistönvälittäjän välittämistä tiedoista tai myyjän omasta käytöksestä, jos se antaa ostajalle harhaanjohtavan käsityksen kiinteistön kunnosta tai ominaisuuksista. Myyjä vastaa myös edustajansa, kuten kiinteistönvälittäjän, antamista tiedoista ja siitä, jos nämä laiminlyövät velvollisuutensa. 

Moni myyjä yllättyy siitä, kuinka pitkälle heidän vastuunsa ulottuu vielä kaupanteon jälkeen. Vastuu ei rajoitu vain siihen, mitä myyjä tietää, vaan myös siihen, mistä hänen olisi pitänyt olla selvillä kiinteistön omistajana. Siksi on tärkeää varmistaa, että kaikki ostajalle annetut tiedot pitävät paikkansa.

Heikkilä & Co:n lakimies Kimmo Vainio

Myyjällä on tiedonantovelvollisuus, mikä tarkoittaa, että hänen on kerrottava ostajalle kaikki sellaiset seikat, jotka voivat vaikuttaa kaupantekoon tai kiinteistön käyttöön. Erityisesti tämä koskee asioita, joita ostaja ei voi helposti itse havaita. 

Tiedonantovelvollisuus kattaa muun muassa seuraavat asiat: 

• piilevät viat ja tiedossa olevat korjaustarpeet 
• oikeudelliset rajoitteet, kuten rasitteet tai rakennusoikeuden puute 
• kaava- ja lupatilanteeseen liittyvät epäselvyydet 
• ostajan virheellisten käsitysten oikaiseminen 
• myyjän edustajan, kuten kiinteistönvälittäjän, antamien tietojen oikeellisuus 

Esimerkiksi, jos myyjä tietää, että kellarissa on aiemmin esiintynyt kosteusongelmia, mutta ei kerro siitä ostajalle, hän voi olla vastuussa virheestä myöhemmin. Ostaja ei olisi voinut havaita ongelmaa ennen kaupantekoa, joten myyjän laiminlyönti jää hänen vastuulleen, vaikka omistusoikeus on jo siirtynyt. 

Vastuu ei edellytä, että myyjä olisi tiennyt virheestä. Myyjä voi olla vastuussa, vaikka virhe johtui erehdyksestä tai tietämättömyydestä esimerkiksi, jos hän antoi ostajalle virheellistä tietoa vahingossa, mutta olisi voinut selvittää asian paremmin. Myyjä ei siis voi välttää vastuuta vain sillä perusteella, ettei tiennyt viasta. 

Hänen on varmistettava antamiensa tietojen paikkansapitävyys, eikä hän saa esittää epävarmaa asiaa varmana. Jos myyjä ei ole jostain asiasta varma, esimerkiksi onko kosteusvaurio korjattu asianmukaisesti, hänen on tuotava tämä epävarmuus selkeästi esiin. Selonottovelvollisuus kattaa erityisesti sellaiset asiat, joista kiinteistön omistajan oletetaan olevan tietoinen. 

Myyjän vastuuta voidaan rajoittaa sopimuksella, mutta rajoitusten tulee olla yksilöityjä ja selkeitä. Yleisluontoiset lausumat, kuten “talo myydään sellaisena kuin se on”, eivät vapauta myyjää vastuusta, jos ilmenee olennaisia virheitä. 

Jos myyjä ei täytä velvollisuuksiaan, ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai jopa kaupan purkuun, jos virhe on olennainen.

Asuntokauppaan liittyvät riitatilanteet voivat syntyä pitkänkin ajan kuluttua kaupanteosta. Lakitoimistojen palvelut kattavat myyjien näkökulmasta esimerkiksi virhevastuun arvioinnin ja korvauskysymysten selvittämisen. 

10 vuoden vastuu asuntokaupassa ei koske käytetyn asunnon kauppaa 

Käytetyn asunnon kaupassa ei ole yleistä 10 vuoden vastuuaikaa, vaikka moni näin luulee. Kymmenen vuoden aikaraja liittyy lähinnä uuden asunnon kauppaan ja rakentamiseen liittyviin vakuutuksiin, kuten rakennusvirhevakuutukseen. Niillä turvataan uuden rakennuksen ostajaa vakavien rakennusvirheiden varalta pitkänkin ajan kuluttua kaupasta. Käytetyn asunnon ja kiinteistön kaupassa tällaisia sääntöjä ei ole, joten ostajan on toimittava ripeästi, jos hän epäilee virhettä. 

Osakehuoneistojen kaupassa ostajan on ilmoitettava havaitsemastaan virheestä myyjälle mahdollisimman pian ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä. Tämä kahden vuoden määräaika on käytännössä myyjän vastuun takaraja yksityishenkilöiden välisessä kaupassa. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa myyjänä on elinkeinonharjoittaja, tai myyjä on toiminut vilpillisesti tai erittäin piittaamattomasti ostajan oikeuksista, silloin vastuu voi jatkua pidempään. 

Kiinteistön kaupassa kahden vuoden sääntö ei päde. Maakaaren mukaan myyjän vastuu laatuvirheistä kestää viisi vuotta hallinnan luovutuksesta, ja ostajan on lisäksi ilmoitettava virheestä mahdollisimman pian sen havaitsemisen jälkeen. Poikkeuksena tähän ovat tilanteet, joissa myyjä on toiminut vilpillisesti tai erittäin piittaamattomasti ostajan oikeuksista, silloin vastuu voi jatkua määräajan jälkeenkin. 

Tiesitkö tämän? Viiden vuoden määräaika kiinteistökaupassa tuli voimaan vuonna 1997. Sitä ennen käytössä oli 10 vuoden yleinen vanhentumisaika. 

Piilevä virhe asuntokaupassa 

Piilevä virhe asuntokaupassa, jota kutsutaan myös salaiseksi virheeksi, tarkoittaa asuntokaupassa sellaista vikaa tai puutetta, jota ei ole havaittu ennen kaupantekoa, eikä sitä olisi voinutkaan havaita normaalissa tarkastuksessa. Tällaisia voivat olla esimerkiksi rakenteissa piilevät kosteus- tai homevauriot, jotka eivät näy pintapuolisessa tarkastelussa eikä niitä paljastu tavanomaisessa kuntotarkastuksessa. 

Kaikki havaitsemattomat viat eivät kuitenkaan ole piileviä virheitä. Jotta kyseessä olisi myyjän vastuulle kuuluva piilevä virhe, virheen on oltava merkityksellinen. Tämä tarkoittaa sitä, että ostaja ei olisi tehnyt kauppaa samalla hinnalla, jos virhe olisi ollut tiedossa. Lisäksi asunnon on virheen vuoksi oltava kokonaisuutena merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Arvio ei siis perustu yksittäisen vian olemassaoloon, vaan siihen, millä tavalla virhe vaikuttaa asunnon kokonaiskuntoon ja arvoon.

Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa asunnon ikä, kauppahinta sekä alueella tavanomainen varustetaso, eli se, mitä vastaavilta asunnoilta kyseisellä alueella yleensä odotetaan. Sama vika ei aina merkitse piilevää virhettä, vaan ratkaisevaa on, mitä ostajalla on ollut perusteltua syytä odottaa juuri kyseiseltä asunnolta. Esimerkiksi kosteusvaurio voi olla piilevä virhe hyväkuntoisessa ja uudehkossa talossa, mutta ei välttämättä vanhassa ja selvästi peruskorjausta kaipaavassa kohteessa. 

Käytetyn asunnon kohdalla piilevän virheen käsite on rajatumpi kuin uudessa asunnossa. Käytetyltä kohteelta ei voida odottaa samanlaista laatutasoa kuin uudelta, eikä myyjän vastuu ole yhtä laaja. Tämä johtuu siitä, että myyjä ei yleensä ole asunnon rakentaja tai elinkeinonharjoittaja, vaan yksityishenkilö, jolta ei voida vaatia täydellistä tietämystä rakenteista tai asunnon historiasta.

Käytännön esimerkki: Kosteusvaurio ei ollut piilevä virhe vanhassa talossa 

Kaikki kosteusvauriot eivät ole piileviä virheitä. Tästä kertoo tapaus, jossa ostajat hankkivat vuonna 1954 valmistuneen omakotitalon 260 000 euron kauppahintaan. Kun he purkivat ulkoseinää uuden oven asentamisen yhteydessä, rakenteista paljastui kosteusvaurio. Ostajat vaativat myyjältä 7 900 euroa hinnanalennusta korjauskustannusten kattamiseksi. 

Asiantuntijaselvityksen mukaan kosteusvaurio oli syntynyt pitkäaikaisesta ulkopuolisesta kosteusrasituksesta. Kyse ei ollut yksittäisestä, yllättävästä vauriosta, vaan ajan mittaan kehittyneestä, rakennuksen ikään ja sijaintiin liittyvästä ongelmasta. 

Kuluttajariitalautakunta katsoi, että kyseinen vaurio ei ollut yllättävä 1950-luvun rakennuksessa, joka oli rakennettu aikakautensa rakennustapojen mukaisesti ja ollut vuosikymmenten ajan alttiina kosteudelle. Tämän vuoksi vauriota ei katsottu piileväksi virheeksi eikä ostajien vaatimaa hinnanalennusta myönnetty. 

Mitä tästä opittiin? 
Käytetyn asunnon ostajan on ymmärrettävä, että vanhassa rakennuksessa voi olla iän ja rakennustavan mukaisia puutteita, joita ei katsota myyjän vastuulle kuuluviksi piileviksi virheiksi. Odotustason on oltava realistinen. 

Ostitko omakotitalon? Myyjän ”viiden vuoden vastuu” on pelkkä myytti – Ilta-Sanomat 

Myyjän vastuu asuntokaupassa: kerrostalo, rivitalo ja paritalo 

Kerrostalo-, rivitalo- ja paritaloasuntojen kaupassa myyjän vastuu määräytyy asuntokauppalain mukaan. Myyjän on annettava ostajalle oikeat ja riittävät tiedot asunnosta. Vastuu koskee myös isännöitsijäntodistuksessa ja asuntoyhteisön edustajan antamissa asiakirjoissa olevia tietoja, ja myyjä voi joutua vastuuseen, vaikka ei olisi tiennyt tiedon olevan virheellinen. 

Virhe voi olla laatuvirhe, jolloin asunto ei vastaa sovittua tai myyjän antamia tietoja. Se voi koskea myös asuntoon liittyviä muita tiloja, kuten varastoa tai autotallia. Esimerkiksi jos kaupan kohteena on rivitaloasunto, ja sen kylpyhuoneen vedeneristys on puutteellinen vastoin myyjän antamia tietoja, kyseessä voi olla laatuvirhe. 

Taloudellinen virhe syntyy, jos myyjä antaa virheellisiä tai puutteellisia tietoja asunnon taloudellisista velvoitteista, kuten yhtiövastikkeesta, tai jos velvoitteet osoittautuvat odottamattoman vian vuoksi selvästi suuremmiksi kuin ostaja saattoi olettaa. Esimerkiksi jos taloyhtiössä ilmenee kaupan jälkeen vakava kosteusvaurio, jonka korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle, yhtiö voi kerätä ylimääräisiä vastikkeita. Jos myyjä on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää ongelmasta, mutta ei ole kertonut siitä, kyse voi olla taloudellisesta virheestä. Ostajalla on kuitenkin selonottovelvollisuus, eli hänen on otettava selvää keskeisistä tiedoista taloyhtiön kunnosta ja taloudellisesta tilanteesta ennen kaupantekoa. 

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu vaikuttaa siihen, kuka voi vedota virheeseen. Jos vika kuuluu yhtiön vastuulle, asuntoyhteisö voi nostaa asian esiin ensisijaisesti. Ostaja voi kuitenkin vedota virheeseen, jos sillä on suoria haitallisia vaikutuksia hänen omaan asuntoonsa. Myyjän vastuu ulottuu myös hänen edustajansa, kuten kiinteistönvälittäjän, antamiin tietoihin. 

Jos asunnossa todetaan virhe, myyjän on ensisijaisesti korjattava se. Jos korjausta ei tehdä, ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen, kaupan purkuun tai vahingonkorvaukseen. 

Yhteenveto 

Myyjällä on laissa säädetty tiedonanto- ja selonottovelvollisuus kertoa ostajalle kaikki sellaiset olennaiset seikat, joita ostaja ei voi itse helposti havaita. Käytetyn asunnon myyjän vastuu kestää pääsääntöisesti kaksi vuotta hallinnan siirtymisestä, mutta voi jatkua pidempään, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja tai on tahallaan salannut virheen. Yleistä 10 vuoden vastuuaikaa ei ole käytetyn asunnon kaupassa; se liittyy lähinnä uuden asunnon kauppaan ja rakennusalan vakuutuksiin. Piilevä virhe tarkoittaa vikaa, jota ei voitu havaita tavanomaisessa tarkastuksessa ja joka olennaisesti heikentää asunnon arvoa tai käyttökelpoisuutta.