Myyjän vastuu asuntokaupassa: kerrostalo, rivitalo ja paritalo 

Asunnon myynti on monelle iso päätös. Kun kauppakirjat on allekirjoitettu, voi tuntua siltä, että vastuu päättyy siihen. Todellisuudessa osa vastuista jatkuu vielä kaupanteon jälkeenkin. Jos olet myymässä kerrostalo-, rivitalo- tai paritaloasuntoa, on hyvä tietää, mitä asuntokauppalaki sinulta edellyttää ja missä vaiheessa vastuu siirtyy lopullisesti ostajalle. Näiden perusasioiden ymmärtäminen auttaa sinua hoitamaan asuntokaupan sujuvasti ja välttämään myöhemmät epäselvyydet. 

Mihin saakka myyjän vastuu asunnosta ulottuu? 

Vastuu asunnosta säilyy sinulla siihen asti, kun hallinta siirtyy ostajalle. Tämä tarkoittaa sitä, että jos asunto esimerkiksi vahingoittuu tulipalon, vesivahingon tai muun ostajasta riippumattoman syyn vuoksi ennen luovutusta, vahingon taloudelliset seuraukset jäävät sinun maksettaviksesi. 

Tilanne muuttuu, jos hallinnan luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä. Silloin vastuu siirtyy ostajalle jo siitä hetkestä, kun luovutuksen olisi pitänyt tapahtua, vaikka asunto olisi vielä hallinnassasi. Tällä säännöksellä pyritään suojaamaan sinua tilanteissa, joissa ostaja viivyttää muuttoa ilman hyväksyttävää syytä ja asunto vahingoittuu odotusaikana. 

Minkä tietojen antamisesta myyjä vastaa? – Nämä tiedot on pakko kertoa ostajalle 

Kun myyt asuntoa, sinun on annettava ostajalle kaikki olennaiset tiedot asunnosta. Tämä velvollisuus koskee sekä asunnon kuntoa ja käyttöä että sen ympäristöä. Jos jokin olennainen tieto jää kertomatta tai jos annetut tiedot eivät vastaa todellisuutta, asuntoa voidaan pitää virheellisenä. 

Vastaat paitsi niistä seikoista, joista tiedät, myös sellaisista, joista sinun olisi pitänyt tietää. Tämä tarkoittaa, että et voi vapautua vastuusta pelkällä tietämättömyydellä, jos olosuhteet olisivat edellyttäneet tarkempaa selvittämistä tai jos virhe olisi ollut havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. 

Ennen kauppaa onkin hyvä käydä läpi asunnon kuntoon ja taloyhtiöön liittyvät tiedot huolellisesti. Kun tiedot ovat ajan tasalla, ostaja saa realistisen kuvan asunnosta ja sen tulevista kustannuksista, ja myös sinä voit olla varmempi siitä, että olet toiminut lain edellyttämällä tavalla. 

Tiedot voivat koskea esimerkiksi: 

• asunnon rakennusmateriaaleja ja laitteita 
• taloyhtiön tulevia remontteja ja niistä aiheutuvia kustannuksia 
• alueen kaavoitusta tai rakentamishankkeita, joilla on vaikutusta asumiseen 
• meluhaittoja tai muita ympäristöön liittyviä seikkoja 

Vastuu kattaa sekä oman tietosi että sellaiset tiedot, jotka tulevat välittäjältä, isännöitsijältä tai muulta edustajaltasi. Jos näissä tiedoissa on virhe, olet silti vastuussa, ellet pysty osoittamaan, että virhe on täysin vaikutusmahdollisuuksiesi ulkopuolella. 

Mitä tarkoittaa myyjän virhevastuu? – Näin vastuu jatkuu kaupan jälkeen 

Myyjän virhevastuu tarkoittaa velvollisuutta vastata asunnossa olevista puutteista tai virheistä myös kaupan jälkeen. Käytetyn asunnon kaupassa ostajan on reklamoitava virheestä mahdollisimman pian sen havaitsemisesta. Uuden asunnon kohdalla vastuu on laajempi ja myyjänä sinulla on velvollisuus korjata virheet, jos ne johtuvat rakennusvaiheen puutteista tai sopimuksen vastaisuudesta. 

Virhevastuu voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun: 

• asunnossa ilmenee kosteus- tai homevaurio, josta ei ollut mainintaa kauppaa tehtäessä 
• taloyhtiön asiakirjoissa luvattua hissiremonttia ei ole toteutettu sovitusti 
• olet antanut virheellistä tietoa asunnon pinta-alasta tai varustelusta 

Asuntokaupassa vastuu ei pääty kaupantekoon. Vaaranvastuu, tiedonantovelvollisuus ja virhevastuu muodostavat kokonaisuuden, jonka jokaisen myyjän on hyvä ymmärtää. Mitä paremmin tiedot ja asiakirjat on hoidettu kuntoon ennen kauppaa, sitä vähemmän yllätyksiä tulee jälkikäteen.

Heikkilä & Co:n lakimies Kimmo Vainio

Aihetta käsitellään laajemmin artikkelissa Myyjän vastuu asuntokaupassa  – mitä tulee tietää . 

Jos sinun ja ostajan näkemykset eroavat kaupan jälkeen, asia voidaan ratkaista monella tavalla. Usein erimielisyydet selviävät neuvottelemalla, mutta joskus tarvitaan apua sovittelussa tai oikeudellisessa menettelyssä. Tällöin lakimies voi auttaa sinua riidanratkaisussa ja varmistaa, että tilanteesi käsitellään asianmukaisesti. 

Entä myyjän kustannusvastuu – Mitä maksuja myyjä maksaa ennen hallinnan siirtoa? 

Vastuu asunnon kuluista säilyy sinulla siihen asti, kun hallinta siirtyy ostajalle. Tämä tarkoittaa, että maksat yhtiövastikkeet, hoito- ja ylläpitokustannukset sekä mahdolliset parannus- ja korjauskulut omistusaikasi loppuun saakka. Myös asuntoon liittyvät viranomaismaksut, kuten kiinteistövero, kuuluvat sinulle siihen asti, kunnes hallinta vaihtuu. 

Käytännössä tämä voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että jos yhtiövastike erääntyy juuri ennen hallinnan luovutusta, se on sinun maksettava, vaikka ostaja muuttaisi asuntoon jo muutamaa päivää myöhemmin. Näin varmistetaan, että kumpikin osapuoli vastaa oikeudenmukaisesti omasta ajanjaksostaan asunnon omistajana. 

Uusi vai käytetty asunto – miten vastuu eroaa? 

Vaikka asuntokauppaa koskevat perusperiaatteet ovat samat, vastuusäännöissä on merkittäviä eroja sen mukaan, onko kyse uudesta vai käytetystä asunnosta. Uudessa asunnossa vastuu virheistä voi kestää pitkään, ja myyjänä sinulla voi olla velvollisuus korjata virheet omalla kustannuksellasi, jos ne johtuvat rakennusvaiheen puutteista. 

Käytetyn asunnon kohdalla vastuu rajoittuu yleensä piileviin virheisiin ja annettuihin tietoihin. Tällöin ostajan on ilmoitettava virheestä sinulle mahdollisimman pian, jotta asia voidaan hoitaa sujuvasti ja ilman tarpeetonta viivytystä. 

Myös virheiden käsittely eroaa: uudessa asunnossa virheet voivat kuulua takuukorjausten piiriin, kun taas käytetyssä asunnossa ne voivat johtaa hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai harvinaisissa tapauksissa jopa kaupan purkuun. 

Yhteenveto – Myyjän vastuu asuntokaupassa kerrostalossa, rivitalossa ja paritalossa 

Asunnon myyjänä vastuusi jatkuu vielä kaupanteon jälkeen. Kannat vastuun asunnosta siihen saakka, kun sen hallinta siirtyy ostajalle, ja olet vastuussa myös siitä, että annetut tiedot pitävät paikkansa. Jos asunnossa ilmenee puutteita tai virheitä, sinulla voi olla velvollisuus korvata ne. Lisäksi vastaat kaikista asuntoon liittyvistä kustannuksista ja viranomaismaksuista hallinnan siirtoon saakka. 

Uuden asunnon kohdalla vastuu on laajempi ja kattaa myös rakennusvaiheessa syntyneet virheet. Käytetyn asunnon kaupassa vastuu keskittyy piileviin virheisiin ja siihen, että ostaja saa oikeat tiedot asunnosta. 

Mitä huolellisemmin selvität ja dokumentoit asiat ennen kaupantekoa, sitä todennäköisemmin asuntokauppa sujuu ilman jälkikäteen syntyviä erimielisyyksiä.