Onko myyjän vastuu asuntokaupassa 10 vuotta? 

Kun ostat asunnon, mieleen voi nousta tärkeä kysymys: kuinka pitkään myyjä on vastuussa kodista mahdollisesti löytyvistä vioista? Vastuuaikoihin liittyy monia väärinkäsityksiä, ja ne on hyvä tuntea, jotta osaat toimia oikein, jos ongelmia ilmenee. Asuntokaupassa aikarajat vaihtelevat sen mukaan, millainen koti on kyseessä. Aloitetaan tilanteesta, joka on monelle tutuin, eli käytetyn asunnon kaupasta. 

Myyjän vastuu asuntokaupassa 2 vuotta – perussääntö käytetyn asunnon kaupassa 

Käytetyn asunnon kaupassa, kuten kerrostalo-, rivitalo- ja paritaloasunnossa, sinulla on asuntokauppalain mukaan kaksi vuotta aikaa ilmoittaa myyjälle viasta, joka on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä. Ajanlasku alkaa siitä, kun asunto siirtyy hallintaasi. Jos olet muuttanut asuntoon jo ennen kaupantekoa, aika lasketaan kaupantekopäivästä. 

Myyjä voi olla vastuussa, jos: 

• asunto ei vastaa sovittua tai luvattua. 
• myyjä on jättänyt kertomatta olennaisen tiedon, joka olisi voinut vaikuttaa ostopäätökseesi. 
• annetut tiedot ovat olleet virheellisiä tai harhaanjohtavia, myös asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista. 

Vastuu ei ole kiinni pelkästään siitä, mitä myyjä on itse huomannut. Hänen kuuluu kertoa myös asioista, joista hänen olisi pitänyt olla perillä, jos ne olisivat voineet vaikuttaa ostopäätökseesi. Siksi myyjä voi olla vastuussa myös sellaisista puutteista tai riskeistä, joita ei ole erikseen kerrottu, vaikka niistä olisi pitänyt mainita. Myyjä vastaa myös edustajansa, kuten kiinteistönvälittäjän, antamista tiedoista.  Vastuu voi ulottua myös piileviin virheisiin, joita ei ole voitu havaita tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa. 

Jos huomaat viitteitä viasta, ilmoita asiasta myyjälle viipymättä. Nopea reagointi vahvistaa asemaasi ja auttaa saamaan asian hoidettua oikealla tavalla. Tarvittaessa voit hyödyntää riidanratkaisu-palvelua, jossa saat apua reklamaation laatimiseen ja sovinnollisen ratkaisun etsimiseen. Jos vika olisi ollut selvästi havaittavissa jo ennen kauppaa, siihen ei yleensä voi vedota myöhemmin, ellei myyjä ole tietoisesti peittänyt sitä. 

Työssämme olemme nähneet tilanteita, joissa myyjä ei ole kertonut ostajalle olennaisista vioista tai riskeistä. Myyjän tiedonantovelvollisuus on laaja, ja sen rikkominen voi johtaa vastuuseen, vaikka virhe paljastuisi vasta lähellä kahden vuoden määräajan loppua.

Heikkilä & Co:n lakimies Kimmo Vainio

Esimerkki: 18 kuukautta kaupanteon jälkeen kylpyhuoneen rakenteista löytyy kosteusvaurio. Koska kahden vuoden määräaika ei ole vielä kulunut ja vika tuli ilmi vasta nyt, sinulla on oikeus reklamoida. Jos sama vika paljastuisi vasta kolmen vuoden kuluttua, vaatimus ei yleensä enää menisi läpi, ellei myyjä olisi tarkoituksella salannut tiedon. 

Tiedon salaaminen voidaan lukea kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi tai törkeän huolimattomaksi menettelyksi, jolloin myyjän vastuu voi jatkua määräaikojen jälkeenkin. Tämä koskee esimerkiksi tilanteita, joissa vika on pyritty peittämään tai myyjä on jättänyt kertomatta tiedossaan olleen vakavan ongelman. 

Myyjän vastuu asuntokaupassa 5 vuotta – mistä on kyse? 

Viiden vuoden vastuu liittyy kiinteistökauppaan, kuten omakotitalon tai tontin myyntiin. Maakaaren mukaan myyjän vastuu laatuvirheistä kestää viisi vuotta siitä, kun hallinta luovutetaan. Tämä tarkoittaa, että jos kiinteistössä ilmenee vika, joka on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä, voit vedota siihen viiden vuoden kuluessa. 

Aikarajan lisäksi sinun on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että ilmoitus on hyvä tehdä mahdollisimman pian, yleensä muutaman kuukauden sisällä. Mitä aiemmin reagoit, sitä selkeämmäksi tilanne yleensä muodostuu. 

Poikkeuksena myyjä voi olla vastuussa vielä viiden vuoden jälkeenkin, jos hän on toiminut vilpillisesti tai erittäin piittaamattomasti velvollisuuksistaan. Tällaiseksi voidaan katsoa esimerkiksi tilanne, jossa myyjä on ollut tietoinen perustusten painumisesta tai kosteusongelmasta, mutta on jättänyt kertomatta siitä ostajalle ja yrittänyt peittää jäljet pintaremontilla ennen myyntiä. 

Esimerkki: Havaitset kolme vuotta kaupanteon jälkeen, että talon perustuksissa on vakava rakennevirhe. Koska viiden vuoden määräaika ei ole vielä kulunut ja teet reklamaation heti, sinulla on oikeus vaatia virheen korjaamista tai hyvitystä. 

Entä myyjän vastuu 10 vuotta? 

Kymmenen vuoden vastuuaika liittyy pääasiassa uuden asunnon ja talon rakentamiseen. Tämä koskee esimerkiksi rakennusvirhevakuutuksia, jotka suojaavat sinua ostajana vakavilta rakennusvirheiltä vielä pitkään kaupan jälkeen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos kyseessä on uusi asunto tai talo, rakennuttaja voi olla vastuussa virheistä kymmenen vuoden ajan rakennuksen valmistumisesta. 

Lue lisää: rakennuttajan vastuusta uuden asunnon virheissä. 

Alla oleva taulukko kokoaa eri kauppamuotojen vastuuajat yhteen. Siitä näet helposti, miten vastuun kesto ja säännöt eroavat käytetyn asunnon, kiinteistön ja uudiskohteen välillä. 

Vastuuajat asunto- ja kiinteistökaupassa

Yhteenveto 

Kun tunnet vastuuajat, on helpompi suhtautua havaittuihin vikoihin. Käytetyssä asunnossa pääsääntö on kaksi vuotta, kiinteistökaupassa viisi vuotta ja uudiskohteissa rakennuttajan vastuu voi ulottua kymmeneen vuoteen. Jos huomaat puutteen, toimi jäsennellysti: kirjaa havaintosi, ilmoita asiasta myyjälle viipymättä ja kerro samalla selkeästi vaatimuksesi, esimerkiksi hinnanalennus, korjaus, kaupan purku tai vahingonkorvaus sekä perustellut kulut. Mitä aiemmin reagoit ja mitä selkeämmät perustelut esität, sitä helpompi tilanne on hoitaa asiallisesti.