Asuntokaupan purku- milloin se on mahdollista? 

Asuntokaupan purku on poikkeustilanne, johon liittyy aina paljon kysymyksiä. Milloin myyjä voi perua kaupan maksun viivästymisen takia? Entä missä tilanteissa ostajalla on oikeus vetäytyä kaupasta, esimerkiksi tuholaisten tai muiden isojen virheiden vuoksi? Lue, mitä asuntokaupan peruminen ja purku tarkoittavat, millä ehdoilla ne voivat toteutua ja mitä seurauksia niistä on molemmille osapuolille. 

Mitä tarkoittaa asuntokaupan peruminen? 

Asuntokaupan peruminen voi kuulostaa dramaattiselta, mutta käytännössä se tarkoittaa tilannetta, jossa sovittu asuntokauppa ei pysykään voimassa. Oletko miettinyt, onko kaupan jälkeen enää mahdollista perääntyä ja millaisissa tilanteissa se onnistuisi? 

Peruminen voi tapahtua kahdella tavalla. Joskus kyse on siitä, että kauppa perutaan jo ennen kuin asunto siirtyy ostajan hallintaan. Toisinaan taas tilanne on monimutkaisempi, ja jo toteutunut kauppa puretaan jälkikäteen. Molemmissa tapauksissa lopputulos on samankaltainen: osapuolet palauttavat toisilleen sen, minkä ovat kaupasta saaneet. Käytännössä tämä voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että ostaja luovuttaa asunnon takaisin ja myyjä palauttaa maksetun kauppahinnan. 

Asuntokaupan peruminen ei siis ole mikään arkipäiväinen ratkaisu, vaan aina poikkeustilanne. Siksi siihen liittyy sekä tarkkoja ehtoja että seurauksia, joista on tärkeä olla tietoinen jo ennen kuin asia osuu omalle kohdalle. 

Voiko asuntokauppaa perua, jos mieli muuttuu? 

Moni ostaja tai myyjä on varmasti miettinyt, voiko asuntokaupan vielä perua, jos kaupan jälkeen tuleekin katumapäälle. Vastaus on yksiselitteinen: pelkkä mielenmuutos ei ole syy purkaa kauppaa. Kun kauppa on syntynyt, se sitoo molempia osapuolia. 

Jos esimerkiksi ostaja löytäisi heti kaupanteon jälkeen toisen, mieluisamman asunnon, hän ei voisi vain perua aiempaa kauppaa. Jos asunto palautuisi myyjälle, verottaja käsittelisi sitä uutena kauppana: ostajalle tulisi maksettavaksi varainsiirtovero ja myyjälle mahdollisesti myyntivoittovero. Lisäksi osapuolille voisi syntyä muita kuluja ja korvausvastuita. 

Sama koskee myös myyjää. Jos myyjä muuttaisi mielensä ja haluaisi pitää asuntonsa, se ei enää onnistuisi, jos kauppa on jo tehty. Ainoa poikkeus liittyy tilanteisiin ennen varsinaista kauppakirjaa, jolloin osapuolet voivat sopia esimerkiksi sopimussakoista vetäytymisen varalle. 

Lähde: Asuntokaupan purkaminen voi käydä kalliiksi – Ilta-Sanomat 

Tämä esimerkki osoittaa, että asuntokauppaa ei voi purkaa vain katumuksen vuoksi. Nyt saatatkin miettiä, missä tilanteissa purku sitten on oikeasti mahdollista. Käydään seuraavaksi läpi, milloin myyjä voi vaatia kaupan purkua – ja sen jälkeen, missä tilanteissa ostajalla on oikeus tehdä samoin. 

Asuntokaupan purku myyjän toimesta – voiko myyjä vaatia kaupan purkua? 

Asuntokaupan purku myyjän toimesta on harvinaisempi tilanne kuin ostajan tekemä purku. Yleisin syy on se, että ostaja ei maksa sovittua kauppahintaa. Maksun viivästyksen täytyy kuitenkin olla niin suuri, että se vaikuttaa olennaisesti koko kauppaan. 

Kuvittele tilanne, jossa ostaja ei maksa sovittua kauppahinnan erää, vaikka eräpäivä on mennyt. Myyjänä sinun pitää ensin antaa hänelle lisäaikaa maksun hoitamiseen. Lisäajan on oltava sellainen, että ostajalla on todellinen mahdollisuus maksaa. Jos maksua ei siitä huolimatta tule, tai ostaja ilmoittaa suoraan, ettei aio maksaa, voit vaatia kaupan purkua. 

Purkuoikeudella on kuitenkin rajansa. Et voi enää purkaa kauppaa sen jälkeen, kun osakekirjat tai muut asunnon omistusta tai hallintaa osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle. Sama koskee uudiskohteita sen jälkeen, kun asunto on siirtynyt ostajan hallintaan, ellei kauppakirjassa ole erikseen sovittu muuta. Lisäksi purkuoikeus päättyy heti, jos ostaja maksaa viivästyneen summan korkoineen. 

Jos kauppa puretaan, palataan takaisin lähtöpisteeseen. Sinun on palautettava saamasi kauppahinta, ja ostajan puolestaan luovutettava asunto takaisin. Jos ostaja on ehtinyt asua asunnossa, hänen on annettava siitä sinulle hyvitys. Vastaavasti, jos hän on tehnyt asuntoon tarpeellisia remontteja tai parannuksia, sinun kuuluu maksaa hänelle takaisin ainakin osa kustannuksista. 

Moni myyjä yllättyy siitä, kuinka rajallista purkuoikeus todellisuudessa on. Vaikka ostajan maksu viivästyisi, jo pelkkä viivästyneen summan maksaminen korkoineen voi estää purun kokonaan.

Heikkilä & Co:n lakimies Kimmo Vainio

Asuntokaupan purku ostajan toimesta – milloin ostaja saa purkaa kaupan? 

Jos taas olet ostajan roolissa, saatat miettiä, milloin sinulla on oikeus purkaa asuntokauppa. Tilanne voi tulla eteen esimerkiksi silloin, jos myyjä ei toimita sinulle asuntoa sovitussa ajassa tai jättää muuten velvollisuutensa hoitamatta, esimerkiksi jos hän ei luovuta avaimia, viivästyy hallinnan siirrossa tai ilmoittaa, ettei aio täyttää sovittuja velvoitteita, kuten asunnon luovutusta. Asuntokaupan purku ostajan toimesta ei kuitenkaan onnistu ihan pienestä syystä, vaan viivästyksen tai virheen täytyy olla niin iso, että se horjuttaa koko kauppaa. 

Ostajana sinun on hyvä muistaa, että ennen kuin voit purkaa kaupan, sinun pitää antaa myyjälle vielä lisäaikaa asian hoitamiseen. Lisäajan pitää olla sellainen, että myyjällä on todellinen mahdollisuus korjata tilanne. Jos myyjä ei silti täytä lupaustaan tai ilmoittaa jo etukäteen, ettei aio toimia, voit vaatia kaupan purkua. Joskus purku voi olla mahdollista jo ennen määräaikaa, jos on vahvoja perusteita epäillä, ettei myyjä pysty täyttämään velvollisuuksiaan myöhemminkään. 

On kuitenkin tärkeää muistaa, että purkuoikeudella on tässäkin tapauksessa rajansa. Samat säännöt pätevät kuin myyjän kohdalla: jos kyseessä on käytetty asunto ja sen hallinta sekä asiakirjat on jo luovutettu sinulle, purku ei enää onnistu. Lisäksi, jos asunnon kunto on sinun käytössäsi selvästi heikentynyt enemmän kuin normaali käyttö sallisi, purku onnistuu vain, jos korvaat aiheutuneen arvon laskun. 

Jos kauppa lopulta puretaan, tilanne palautuu nollaan. Myyjä palauttaa sinulle maksetun kauppahinnan korkoineen, ja sinun täytyy luovuttaa asunto takaisin hänelle. Jos olet jo hyötynyt asunnosta asumalla siinä, sinun on osallistuttava kustannuksiin maksamalla myyjälle hyvitys. 

Tuholaiset ja asuntokaupan purku – voiko kaupan perua tuholaisten takia? 

Tuholaiset asunnossa voivat olla ostajalle ikävä yllätys. Mutta voisitko sinä ostajana purkaa asuntokaupan tuholaisten vuoksi? Lainsäädäntö ei mainitse tuholaisia erikseen, joten asiaa arvioidaan yleisten sääntöjen perusteella. 

Kauppa voidaan purkaa piilevän virheen takia, jos virhe aiheuttaa ostajalle niin suuren haitan, ettei asunto vastaa enää sovittua eikä mikään muu ratkaisu, kuten hinnanalennus, ole järkevä vaihtoehto. Jos tuholaisongelma katsotaan näin vakavaksi virheeksi, kaupan purku voi tulla kysymykseen. 

Purku voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, jos: 

• asunnossa on laaja torakka- tai rottaongelma, joka tekee asumisesta mahdotonta 
• tuholaisten aiheuttamat vahingot ovat niin isoja, että niiden korjaaminen vaatisi kohtuuttomia kustannuksia 
• ostaja ei olisi tehnyt kauppaa lainkaan, jos olisi tiennyt ongelmasta 

Sen sijaan yksittäinen havainto ei yleensä riitä perusteeksi purulle. 

Samat yleiset perussäännöt pätevät tässäkin: sinun on ilmoitettava ongelmasta ajoissa, ja asunnon kunto ei saa käytössäsi huonontua tavallista enempää. 

Yhteenveto: Asuntokaupan purku käytännössä 

Asuntokaupan purku ei ole arkipäiväinen ratkaisu, vaan poikkeus, johon liittyy tarkkoja ehtoja. Jos olet myyjän roolissa, purku on yleensä mahdollista vain silloin, kun ostaja ei maksa kauppahintaa. Ostajana taas saat oikeuden purkuun, jos myyjä viivästyy pahasti velvoitteidensa kanssa. 

Erityistilanteet, kuten tuholaisongelmat tai vauriot, arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Purku voi onnistua vain, jos haitta on niin suuri, että asunto ei enää vastaa sitä, mistä sovittiin, eikä hinnanalennus ole järkevä vaihtoehto. 

Käytännössä purku palauttaa kaupan lähtötilanteeseen: rahat palaavat ostajalle, asunto myyjälle – ja tarpeen mukaan kumpikin hyvittää toiselle asumisesta tai remonteista. 

Useimmiten riidat eivät kuitenkaan johda koko kaupan purkuun, vaan ratkaisu löytyy hinnanalennuksesta tai sovinnosta. Joskus erimielisyydet kuitenkin pitkittyvät, ja silloin voi olla järkevää turvautua riidanratkaisuun, jossa lakimies auttaa löytämään ratkaisun neuvottelun, sovittelun tai viime kädessä oikeudenkäynnin avulla.