Mikä on omakotitalon myyjän vastuu? 

Kun olet myynyt omakotitalon, vastuu ei pääty siihen, että nimet on kirjoitettu kauppakirjaan. Moni yllättyy siitä, että myyjällä on vielä vuosienkin jälkeen velvollisuus vastata talon virheistä ja ostajalle annetuista tiedoista. Siksi on hyvä tietää, mitä laki tarkoittaa myyjän vastuulla ja milloin se lopulta päättyy. 

Mitä tarkoittaa myyjän vastuu talokaupassa? 

Kun myyt talon, vastuu ei tarkoita sitä, että olisit vastuussa kaikista mahdollisista virheistä. Se koskee asioita, joista tiesit tai joista sinun olisi pitänyt tietää. Myyjänä sinun tehtäväsi on kertoa ostajalle kaikki olennaiset asiat talosta, jotka voivat vaikuttaa hänen ostopäätökseensä. 

Velvollisuus kattaa sekä suulliset että kirjalliset tiedot, myös ne, jotka välittäjä on välittänyt puolestasi. Jos jokin tieto osoittautuu virheelliseksi tai harhaanjohtavaksi, voit olla vastuussa, jos sinun olisi pitänyt huomata virhe ennen kauppaa. 

Sinulla on niin sanottu selonottovelvollisuus. Se tarkoittaa, että sinun tulee parhaasi mukaan varmistaa, että antamasi tiedot pitävät paikkansa. Jos jokin asia on epävarma, siitä on hyvä kertoa avoimesti. Tämä koskee erityisesti sellaisia seikkoja, joista talon omistajan voidaan olettaa olevan perillä, kuten aiemmista korjauksista tai vahingoista. 

Myös oma käytöksesi vaikuttaa siihen, miten vastuu määräytyy. Jos esimerkiksi vähättelet vanhaa vesivahinkoa tai annat liian myönteisen kuvan talon kunnosta, vastuu voi syntyä jo siitä, että ostaja saa väärän käsityksen. 

Kun puhutaan myyjän vastuusta, virhe voi tarkoittaa monenlaista asiaa. Lain mukaan kiinteistökaupassa virheet jaotellaan kolmeen eri tyyppiin: 

• Laatuvirhe voi syntyä, jos talo ei vastaa sitä, mitä on sovittu tai mitä ostajalla on ollut perusteltua syytä odottaa. Tällainen virhe voi liittyä esimerkiksi siihen, että myyjä on jättänyt kertomatta olennaisia asioita tai antanut puutteellisia tietoja. Myös piilevä virhe, jota ei voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa, voi olla laatuvirhe. 

• Vallintavirhe tarkoittaa tilannetta, jossa ostajalle on annettu virheellisiä tietoja esimerkiksi kaavoituksesta, rakennuskielloista tai luvista. Jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä niin kuin on sovittu, kyseessä on vallintavirhe. 

• Oikeudellinen virhe liittyy omistukseen tai siihen, että taloon kohdistuu oikeuksia tai rasitteita, joista ei ole kerrottu. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi tilannetta, jossa ostaja ei saakaan lainhuutoa tai kiinteistöön liittyy panttioikeus, josta ei ole mainittu. 

Jos myyt taloja ammatiksesi, vastuusi on tavallista laajempi. Silloin et voi rajoittaa vastuutasi ostajan vahingoksi. 

Onko omakotitalon myyjän vastuu 5 vuotta? 

Moni myyjä ajattelee, että vastuu päättyy viiden vuoden jälkeen, ja useimmiten näin onkin. Maakaari määrää, että ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen, ellei hän ilmoita siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä. Tämä on kuitenkin vain pääsääntö, ei ehdoton raja. 

Vastuu voi jatkua viiden vuoden jälkeen vain silloin, jos myyjä on toiminut erityisen huonosti. Tavallinen huolimattomuus ei riitä siihen, että vastuu jatkuisi määräajan yli. Kyse täytyy olla tilanteesta, jossa myyjä on esimerkiksi jättänyt kertomatta jotain olennaista tietoa tai johtanut ostajaa tahallaan harhaan. 

Esimerkiksi Helsingin hovioikeus katsoi vuonna 2021, että myyjät, jotka eivät kertoneet aiemmista vaurioista ja niiden laajuudesta, olivat vastuussa virheistä, vaikka reklamaatio tehtiin yli viiden vuoden kuluttua kaupasta. 

Jos taas myyt kiinteistön ammattilaisena, joka tekee sitä työkseen, viiden vuoden määräaikaa ei sovelleta lainkaan. Vastuu voi silloin jatkua ilman aikarajaa. 

On myös hyvä muistaa, että virheestä pitää ilmoittaa melko pian sen jälkeen, kun sen huomaa tai kun se olisi pitänyt huomata. 

Moni myyjä yllättyy siitä, kuinka pitkään vastuu voi kestää. Reklamaatioita voi tulla vielä vuosienkin päästä, vaikka kauppa olisi tuntunut aluksi täysin ongelmattomalta.

Heikkilä & Co:n lakimies Kimmo Vainio

Milloin myyjä ei ole vastuussa? 

Jos olet toiminut rehellisesti ja kertonut ostajalle kaiken olennaisen, et yleensä joudu vastuuseen. On useita tilanteita, joissa myyjä vapautuu vastuusta kokonaan. 

Vastuu ei yleensä synny, jos: 

• ostaja ei tee reklamaatiota ajoissa sen jälkeen, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. 
• reklamaatio tehdään vasta yli viiden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta, eikä myyjän voida katsoa toimineen epärehellisesti tai huolimattomasti. 
• virhe on vähäinen eikä sillä ole ollut vaikutusta kauppaan. Kaikki virheet eivät siis automaattisesti johda korvausvelvollisuuteen. 

Case-esimerkki: 1950-luvun talon kosteusvaurio ei aiheuttanut myyjän vastuuta 

Kuluttajariitalautakunta käsitteli tapauksen, jossa ostajat vaativat korvausta 1950-luvulla rakennetun omakotitalon ulkoseinän rakenteista löytyneen kosteusvaurion vuoksi. Lautakunta ei suosittanut hyvitystä, koska talo oli rakennettu aikakautensa rakennustavan mukaisesti ja sen alaosa oli ollut kosteudelle alttiina vuosikymmeniä. 

Ratkaisussa todettiin, että ostajien olisi pitänyt varautua vanhan talon ikään ja kuntoon liittyviin riskeihin. Korjauskustannukset eivät olleet niin suuria, että ne olisivat johtaneet myyjän vastuuseen. Tämä tapaus osoittaa, ettei vastuu aina synny, vaikka kaupan jälkeen löytyisi vaurioita. 

Lähde: Yle 

Joskus myyjän ja ostajan näkemykset virheestä eroavat, eikä yhteistä ratkaisua löydy. Tällöin lakimies voi auttaa riidanratkaisussa ja selvittämään, miten lakia sovelletaan juuri tällaisessa tilanteessa. 

Yhteenveto 

Myyjän vastuu omakotitalon kaupassa perustuu lakiin ja käytäntöön. Vastuun laajuuteen vaikuttavat virheen tyyppi, sen merkitys ja se, miten myyjä on toiminut tiedonannon suhteen. Myyjän asema, toimiiko hän yksityishenkilönä vai ammattilaisena, vaikuttaa myös siihen, kuinka laaja vastuu on. 

Huolellinen ja totuudenmukainen tiedonanto sekä asioiden dokumentointi ovat myyjän paras turva myöhempiä riitoja vastaan. Vastuu voi ulottua myös piileviin virheisiin, ja on hyvä muistaa, että omakotitalon myyjän viiden vuoden vastuu on pääsääntö, johon liittyy tärkeitä poikkeuksia.