Miten yhteisomistuksen purku toimii mökin, talon tai asunnon kohdalla?

Artikkelin juridinen sisältö on lakimies Julia Salosen tarkastama – kirjoittajana Mari Nevalainen  

Yhteisomistus tarkoittaa tilannetta, jossa useampi ihminen omistaa jonkin omaisuuserän kuten kiinteistön tai asunto-osakkeen yhdessä. Tällainen tilanne syntyy esimerkiksi silloin, kun avopari ostaa omakotitalon, tai kun sisarukset perivät vanhempiensa mökin. Yhteisomistus voi toimia hyvin, jos kaikki ovat samoilla linjoilla. Mutta entä jos näkemykset menevät ristiin? Yksi haluaa myydä ja toinen ei. Tällöin yhteisomistuksen purku saattaa olla tarpeen. 

Kiinteistön yhteisomistuksen purku – yhteisymmärryksessä vai riitaisana 

Yhteisomistajalla on aina oikeus vaatia yhteisomistussuhteen purkamista. Yhteisomistuksen purku voidaan toteuttaa esimerkiksi myymällä oma omistus toiselle omistajalle tai myymällä kiinteistö ulkopuoliselle ja jakamalla kauppahinta omistajien kesken. Esimerkiksi jos kaksi henkilöä omistaa puoliksi omakotitalon ja toinen haluaa eroon yhteisomistuksesta, voivat osapuolet yhdessä sopia, että toinen ostaa toisen osuuden itselleen. 

Mikäli yhteisomistuksen purku ei onnistu yhteisymmärryksessä ja erimielisyyksiä tulee esimerkiksi kaupan ehdoista, voi kuka tahansa yhteisomistajista hakea käräjäoikeudelta yhteisomistuksen purkua. Käräjäoikeus voi yhteisomistajan hakemuksesta määrätä yhteisomistuksen purkamiseksi uskotun miehen myymään yhteisesti omistetun esineen ja jakamaan kauppahinnan.  Uskottu mies pyrkii tehtävässään edistämään asiaa osapuolten kanssa käytävin neuvotteluin. 

Uskottu mies voidaan määrätä, mikäli esine ei ole jaettavissa. Jos esimerkiksi kiinteistö olisi jaettavissa siten kuin laissa on tarkoitettu, ei yhteisomistusta tule purkaa myymällä esinettä.  

Yhteisomistus: määräosainen ja jaoton – mitä eroa? 

Yhteisomistus voi olla määräosaista ja jaotonta. Määräosaisessa yhteisomistuksessa jokainen omistaa tietyn osuuden yhteisesti omistetusta esineestä, esimerkiksi puoliosuuden omakotitalosta.  

Jaoton yhteisomistus taas syntyy usein kuolinpesässä, jossa omistus ei ole jakautunut tarkasti, vaan tietty esine on vain osuus kaikesta yhteisesti kuolinpesän osakkaiden omistamasta varallisuudesta. Jaottoman yhteisomistuksen tila kuolinpesissä saadaan päättymään perinnönjakosopimuksin. 

Omakotitalon yhteisomistus avoliiton eron jälkeen 

Kun avopari eroaa ja yhteinen koti, kuten omakotitalo tai asunto, on molempien omistuksessa, nousee usein esiin kysymys: mitä tehdä talolle? Yksi vaihtoehto on, että toinen ostaa toisen osuuden. Jos siitä ei päästä sopuun, voidaan talo myydä ja jakaa rahat. 

Jos näistä vaihtoehdoista ei löydy yhteistä näkemystä tai omistussuhteissa on epäselvyyksiä, on tietyissä lain mukaan määritellyissä avoliitoissa mahdollisuus hakea käräjäoikeudelta pesänjakaja. Pesänjakaja selvittää tilanteen, pyrkii sovintoon ja viime kädessä hakee myyntiluvan kiinteistöön, jotta omistussuhde saadaan purettua.  

Mikäli pesänjakajan määräämiselle ei ole edellytyksiä tai pesänjakajaa ei muusta syystä ole tarpeen määrätä, on yhteisomistajilla, myös avoliitossa, mahdollisuus hakea käräjäoikeudelta yhteisomistuksen purkua ja uskotun miehen määräämistä. Uskottu mies voidaan määrätä myymään esine ja jakamaan kauppahinta omistusosuuksien mukaisesti. 

Kesämökin yhteisomistuksen purku 

Kesämökin yhteisomistus on monelle tuttu tilanne etenkin perinnön kautta. Mökki voi olla rakas paikka täynnä muistoja, mutta käytännössä sen jakaminen useamman omistajan kesken voi aiheuttaa kitkaa. Omistajat voivat olla eri elämäntilanteissa, eivätkä aina ole yhtä innokkaita mökin ylläpitoon tai käyttöön. Yhteisomistuksen purkaminen voi tulla ajankohtaiseksi, jos näkemykset alkavat erota liikaa tai mökkiä halutaan käyttää eri tavoin. 

Peritty kesämökki yhteisomistuksessa – mitä tehdä, kun näkemykset eroavat? 

Mikäli perinnönjättäjän varoihin on sisältynyt kesämökki, eikä perintöä jaeta, saattaa kesämökki olla pitkäänkin jakamattoman kuolinpesän kautta syntyneessä jaottomassa yhteisomistuksessa. Kukaan kuolinpesän osakas, vastoin yleistä käsitystä, ei tällöin omista suoraan mitään erikseen määrättyä osaa mökistä.  

Mökki on osa yhteisesti omistettua kuolinpesän varallisuuskokonaisuutta. Tämä voi toimia, jos kaikki osapuolet haluavat käyttää ja ylläpitää mökkiä yhdessä. Ongelmia voi syntyä, jos jollakulla ei ole kiinnostusta tai mahdollisuutta osallistua kustannuksiin tai mökin huoltoon tai mökin kustannuksista on aiemmin huolehdittu esimerkiksi kuolinpesän rahavaroista, joita ei enää ole käytettävissä. 

Jaoton yhteisomistus päättyy vasta perinnönjaon toimittamisella, joka onkin suositeltavaa tehdä lähes poikkeuksetta. Perinnönjako päättää tarkoituksettomat yhteisomistustilanteet. Jo perinnönjaossa voidaan sopia kesämökin omistajuuskysymykset, eikä kaikkien kuolinpesän osakkaiden ole välttämätöntä tulla osaksi kesämökin määräosaista yhteisomistajuutta. Mikäli perinnönjaon aikana hyvältä vaikuttanut määräosainen yhteisomistus myöhemmin tuottaa ongelmia, on yhteisomistus mahdollista purkaa tavanomaisin jo edellä eritellyin yhteisomistuksen purkamista koskevin keinoin. 

Pesänselvittäjä vai uskottu mies – kuka auttaa? 

Mikäli kuolinpesä on jakamatta ja jaoton yhteisomistus aiheuttaa hankaluuksia, saadaan tilanne ratkeamaan perinnönjaon toimittamisella. Mikäli perinnönjako ei osakkaiden välisten riitaisuuksien vuoksi etene, voi kuka tahansa pesän osakkaista hakea käräjäoikeudelta pesänjakajaa, joka toimittaa perinnönjaon toimitusjakona. Mikäli esimerkiksi kesämökin jaosta ei päästä sopuun, eikä perinnönjakoa muutoin saada suoritetuksi, voi pesänjakaja hakea käräjäoikeudelta luvan erimielisyyksiä aiheuttavan esineen myymiseksi.  

Yhteisomistuksen purku käräjäoikeuden kautta 

Jos osapuolet eivät pääse sopuun siitä, miten yhteisesti omistettu kiinteistö tai mökki pitäisi käsitellä, voi kuka tahansa omistajista viedä asian käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Oikeus voi määrätä pesänjakajan tai uskotun miehen selvittämään tilannetta. Heidän tehtävänään on ensisijaisesti auttaa omistajia löytämään sovinnollinen ratkaisu, mutta tarvittaessa he voivat myös myydä kiinteistön yhteisomistuksen purkamiseksi. 

Oikeuden määräämä pesänjakaja voi auttaa tilanteessa, jossa osapuolet eivät enää löydä ratkaisua keskenään.

Heikkilä & Co:n lakimies Julia Salonen  

Yhteisomistuksen purku sovinnolla – onnistuuko se ilman riitaa? 

Kaikki yhteisomistuksen purut eivät päädy käräjäoikeuteen. Moni omistaja haluaa selvittää tilanteen hyvässä hengessä, varsinkin jos kyseessä on perheenjäsenten tai läheisten välinen yhteisomistus. Purku voi onnistua sopimalla esimerkiksi siitä, että toinen lunastaa muiden osuudet tai että omaisuus myydään yhdessä ulkopuoliselle ja kauppahinta jaetaan reilusti.  

Yhteisomistussuhde kannattaa purkaa mahdollisimman avoimen keskustelun kautta. Koska yhteisomistuksen purku edellyttää joka tapauksessa jonkinlaisen oikeustoimen, on ulkopuolisen asiantuntijan hyödyntäminen suositeltavaa. Lakimiehen hyödyntäminen myös silloin kun asiat etenevät sovussa antaa takuun lopputuloksen oikeellisuudesta ja reiluudesta kaikille osapuolille.  

Lakimiehen vinkit yhteisomistuksen purkamiseen – mitä kannattaa huomioida 

• Tehkää kirjallisia sopimuksia ja pitäkää asiat dokumentoituina yhteisomistuksen aikana. 
• Selvittäkää ensiksi, onko omistus määräosainen vai jaoton. 
• Yrittäkää sopia keskenänne ensisijaisesti. 
• Harkitkaa lakimiehen käyttöä. 
• Jos mikään muu ei auta, oikeudellinen purkuprosessi voi olla viimeinen mutta tarpeellinen ratkaisu. 

Usein kuultuja väärinkäsityksiä yhteisomistuksen purkamisesta 

• ”Jos toinen ei suostu myyntiin, mitään ei voi tehdä.” Väärin. Yhteisomistuksen purkua voi hakea käräjäoikeudelta, kuka tahansa yhteisomistajista yksin. Oikeus määrää tarvittaessa uskotun miehen myymään esineen yhteisomistuksen purkamiseksi.
• ”Yhteisomistuksen purku tarkoittaa aina pakkomyyntiä.” Ei pidä paikkaansa. Usein purku onnistuu sopimalla: esimerkiksi toinen osapuoli voi ostaa muiden osuudet.  

Yhteenveto – yhteisomistuksen purku tuo selkeyttä ja helpotusta 

Yhteisomistus voi olla toimiva ratkaisu, mutta kun osapuolten tavoitteet erkanevat, se voi muuttua hankalaksi. Tärkeintä on ymmärtää, millainen yhteisomistussuhde on kyseessä ja millaisia mahdollisuuksia sen purkamiseksi on olemassa. Ajoissa toimimalla ja harkiten voidaan löytää ratkaisu, joka palvelee kaikkia osapuolia ilman tarpeettomia ristiriitoja.